2022年的天津写字楼市场在多种因素的叠加影响下艰难前行。截至到2022年末，天津市优质办公楼市场总存量超过336万平方米，市场空置率上升至36.1%。造成空置率上涨的原因主要有三点：第一，教育培训行业的国家政策调控，创造多增量需求的教育培训行业出现大面积退租，第二：受疫情及经济环境的影响，企业端普遍持保守预期，办公扩张意愿不足，在办公租赁上维持降本增效的策略，大部分的企业承受着巨大的压力，多家企业的办公楼租赁需求也进入了整合阶段，造成部分面积的退租；第三，疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度；

2022年市场需求呈现多种特征，需求持续恢复可期。虽然2022年整体需求并不显著，但是天津市办公楼租赁市场呈现多个特性，第一，基于地缘的需求为主，虽然整体需求不足，传统商务区表现动力不足，但是新兴区域版块市场保持活力，新八大里区域以及老城厢卫津路版块保持稳定的需求量，其地缘性需求表现明显；第二，虽然整体市场以小面积需求为主，但2022年租赁交易中，大于2,000平方米的租赁交易增加，高性价比市场促进部分优质大面积客户的升级需求；第三，租赁交易多集中于新入市项目，市场的快速发展及产品的迭代更新，推动市场需求升级。从成交行业来看，科技、专业咨询及金融行业办公需求韧性持续，保持比较高的市场占有率。

2023-2024年将成为存量项目去化的窗口期，采取有针对性的产品及租赁策略有利于项目的快速去化。下一次的供应高峰期在2025年，抓住时间窗口，快速提升出租率成为关键因素。疫情对于2023年的经济社会影响将逐渐转弱，对写字楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐消退。另外，随着经济持续增长和市场走强预期的增强，企业扩张的意愿也会不断增强，有助于办公需求的释放，下半年的市场表现将更值得期待。

关于高力国际

高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在62个国家建立的运营网络，超过17,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。逾27年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收43亿美元，旗下管理的资产总额达770亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com或关注官方新浪微博，或关注官方微信。

2022年的中国写字楼市场在多种因素的叠加影响下艰难前行。截至到2022年末，全国重点监控的20个城市甲级写字楼总存量超过7,800万平方米，市场平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市场最明显的变化是需求端的大幅下降，主要原因有四点：第一，2021年需求表现火热导致基数过高。上海是一线城市中需求表现最好的市场，2022年净吸纳量达到近60万平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市场，相较于2021年115万平米的净吸纳量，2022年大幅回落到43万平米左右，降幅超过60%。广州市场的净吸纳量从2021年的48万平米收缩到2022年的13万平米。降幅最大的则是北京市场，从2021年113万平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度。第三，企业端普遍持保守预期，办公扩张意愿不足，在办公租赁上维持降本增效的策略。第四，创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求出现了大幅萎缩。互联网科技行业发展环境出现了变化，行业流量红利消失，行业整体进入转型时期；同时，2021年火热的租赁需求表现背后就是由互联网头部大厂在全国各主要办公地点进行的大规模租赁，当大面积租赁需求完成后，头部企业从2022年开始进入办公空间面积整合阶段。

2023年需求侧持续恢复可期，但由于供应较大，整体空置率上涨估计无法避免。需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极改变，从目前的市场观察来看，至少其中3点有望在2023年出现根本性改善。疫情对于2023年的经济社会影响将逐渐转弱，对写字楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐消退。另外，随着经济持续增长和市场走强预期的增强，企业扩张的意愿也会不断增强，有助于办公需求的释放，下半年的市场表现将更值得期待。然而，部分城市在2023年仍将继续受到互联网头部大厂进行面积调整的影响。

互联网行业的风口已经从To C转向To B，脱“虚”向“实”的方向明显，办公扩张风格也会出现变化。从私募投资市场的行业风口变化可以看到，虽然互联网科技依然是最火热的赛道，但是细分赛道已经从To C类为主，变成了以To B类软件服务类企业和芯片集成电路为主的互联网硬件技术与设备企业。国家提出的新安全格局中清晰指明一些关乎国家安全、社会民生的产业链、供应链需要走向自主可控。芯片作为整个信创产业最底层的高精尖技术却有很多领域还受制于海外巨头，很明显无法满足新安全格局的要求。未来，中国意在打通这些产业发展的技术瓶颈，因此国产化替代是实现高质量发展的必然选择，也是提升中国在全球产业链竞争力的必由之路。以北京的私募投资市场为例，有超过70%的互联网软件与服务领域的投资集中在了To B类的企业服务领域，超过90%的互联网硬件技术与设备的投资都集中在了芯片集成电路领域。无论是To B的软件服务企业还是芯片类的硬科技企业，都是知识密集型企业或技术密集型。这类企业很多已经扎根于某一垂直领域很多年，建立了非常强的竞争壁垒，其成长轨迹多是比较线性的，并不会像To C企业那样多出现爆发性增长，其在办公面积扩张的风格上也会更加保守。

未来的5到10年中国将主动构建新发展格局，着力推动高质量发展。随着中国写字楼市场从增量市场向存量市场转变，高质量发展也已经成为行业发展的关键词，各类新技术、新模式和新理念正在商办市场的更多领域不断开花结果。市场对楼宇全生命周期的各个重要节点都提出了更高的要求，未来从开发到运维，从网络化、数字化到自动化、智能化、低碳化，都将把整个办公楼宇作为重要的应用平台。能否充分理解中国的新发展理念，通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大化地挖掘项目潜在价值，将成为新发展格局下写字楼市场的破局关键。

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在2022年第四季度，市场终于等来了"优化疫情防控，放开经济活动"的政策暖意。年末的中央经济工作会议已经明确了2023年的重点工作部署，全力拼经济已经成为总基调，突出了稳增长、稳就业、稳物价工作的重要性，核心目的就是要推动经济运行整体好转，大力提振市场信心。在产业政策方面，不仅深处困局的房地产行业迎来了救命的"三支箭"，互联网平台企业也在此次会议被给予了厚望，期待未来平台企业向高精尖技术创新领域发展，能够引领中国发展，创造更多就业，在国际舞台发挥更大的作用。高力国际华北区研究部负责人陆明表示，宏观政策暖风已经吹起，下一阶段就是将细分政策落实到位，做好市场预期管理，进一步恢复市场信心，而这也是重启办公楼市场需求的关键所在。

2022年北京办公楼市场分化严重，甲级写字楼市场需求如期恢复。高力国际华北区董事总经理严区海表示，虽然今年四季度北京再度受到疫情的影响，但无法阻止北京甲级写字楼市场需求的结构性恢复，第四季度市场净吸纳量已经转正，达到4.2万平方米，符合高力国际三季度的预判。2022年需求走势类似2020年的触底回升的走势，由于第二季度和第三季度净吸纳量都是负值，因此年度净吸纳量从2021年的113万平方米快速冷却到-2,100平方米。在供给侧，原计划在四季度入市的新项目均延迟到了2023年，全年核心甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，2022年的新增供应压力大幅减小。需求持续回升，供应压力减小，年末空置率回落到16.0%，租金环比下滑1.7%至331元每月每平米。

"相较于甲级写字楼市场，乙级市场和产业园市场则面临着更大压力，需求侧表现依然疲软。"高力国际华北区董事总经理严区海说。

第四季度，北京乙级市场净吸纳量为-6.5万平方米，产业园市场为-12万平方米。从全年来看，乙级的年度净吸纳量从去年的33.5万平方米降低到-15.8万平方米，产业园从142万平方米降低到-22.7万平方米。两个市场需求在四季度均未出现实质性恢复，且全年需求侧表现持续疲软，其中北部子市场，如中关村、望京酒仙桥和上地，目前都处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，全年净吸纳量分别为-6.8万平方米，-9.6万平方米和-20.4万平方米。中关村和上地年末空置率分别同比上升7.2%和7.7%，达到11.1%和15.2%；望京酒仙桥在双重压力下，空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。

多种因素综合导致2022年市场行情急转直下。在没有新增供应压力的情况下，市场行情出现快速反转，部分子市场空置率出现大幅上升主要是由于需求不足和退租面积增多所致。高力国际华北区研究部负责人陆明表示，分析总结影响2022年市场需求走势的核心因素有四个：

1. 疫情封控持续影响写字楼租赁的活跃度；

2. 企业普遍持保守预期，办公扩张意愿不足；

3. 多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略；

4. 作为创造最多增量需求的行业，互联网科技企业的办公需求大幅萎缩：

1)   行业发展环境出现变化，流量红利消失，行业进入转型时期；

2)  完成大面积租赁后，互联网头部企业有进行办公面积整合的需求

以2021年需求最强劲的互联网科技为例，在超过5000平米的大宗租赁成交（不含续租）中，2021年该行业在全办公楼市场一共租赁了超过130万平米的办公面积，而2022年大幅缩减到只有不到30万平米，不及去年的25%。如果不是金融行业对于北京办公楼市场的需求支撑，今年的办公楼市场行情将会更加困难。

展望2023年的市场走势，需求侧持续回暖可期，但空置率上涨估计无法避免。需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极的改变。高力国际华北区董事总经理严区海表示，从目前持续推进的防疫优化政策来看，2023年将更全面地落实科学防疫，疫情对于2023年的影响将在一季度之后逐渐转弱，对办公楼租赁市场活跃度的影响也将大幅降低。另外，年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。

然而，还需要看到2023年上升的供给侧压力，特别是北部互联网科技行业集聚的子市场在明年依然会面临供大于求和企业持续退租的影响。明年有超过64万平米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将在2023年集中释放，其中在北部子市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40到50万平米的待退面积。需求恢复需要时间，叠加短期内新增供应集中放量和不断释放的退租面积影响，高力国际华北区研究部负责人陆明说，我们预计明年的市场空置大概率会上升3-5个百分点，市场净有效租金受制于北部市场的疲软将持续小幅下行。过去几年，北部市场产业发展空间长期处于一房难求的局面，特别是中关村和上地市场，目前更多的办公空间释放到市场中，可以为不断发展壮大的新兴产业提供更多的发展空间，更优质的办公空间选择。

北京的办公楼市场在抗疫三年经历了跌宕起伏的过山车行情，三年来，北京办公楼市场所呈现出的10年、15年甚至是创历史记录的大变化，这些变化本身也是中国处在百年未有之大变局的具体微观体现。十四五期间将是深化产业结构调整的关键时期，而互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当头部企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。办公楼市场作为产业变革的承载地，最重要的硬件基础设施，见证并享受了产业兴盛带来的发展红利，同样也就需要被动地去承受产业变革带来的阵痛，陪伴企业共同成长。在不确定性上升的时期，看清市场方向比努力更重要，保证现金流比保价格更务实，积极顺势而为，在不确定性中把握确定性的机会，用产业投资的心态来践行资产管理的长期主义。

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截止到2022年一季度，市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平。本季度仅有位于燕莎市场的一个新项目入市，带来6.5万平方米的新增供应量。整体市场小幅去化，空置率环比微降0.1个百分点至14.9%。租金延续底部震荡的走势，环比微涨0.4%至342元每月每平米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。

子市场方面，CBD和丽泽表现活跃，本季度净吸纳量分别达到4.8万和4.7万平方米。高力国际华北区战略客户服务部高级董事李娟认为，“随着地铁14号线的全线贯通，丽泽市场发展道路上最大的顽疾已被根除，市场竞争力进一步提升。由于极具竞争力的租金性价比，丽泽在今年仍将成为最炙手可热的子市场之一。”CBD得益于区域内头部金融集团及关联企业在中服地块的强力扩张，空置率已经降至9.8%。市场正在从租户市场转向业主市场。中服地块的新项目从2019年开始大规模入市，历经3年，目前项目的平均空置率已低于20%。在租金方面，本季度CBD近40栋甲级写字楼中，有近一半的楼宇出现不同程度的租金上涨，仅有3栋楼宇出现小幅下调，子市场平均租金环比上涨1.5%至361元每月每平米。CBD已经连续两个季度租金涨幅超过1%，上一次出现连续两个季度上涨还要追溯到2017年。

从2021年二季度开始，高力国际已表明整体市场需求报复性反弹不可持续，净吸纳量将逐步回归常态，租金将在2021年底或今年一季度出现回暖。目前，2022年一季度的数据已印证了之前的判断，同时，市场环境也在最近几个月发生了新变化。“首先，历时四年的高供应时期已结束。2018年到2021年，市场年均新增供应量接近80万平方米，今年的供应量将大幅减少。市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落，未来也将维持在较低水平。其次，2021年近120万平方米需求量注定成为北京写字楼市场的里程碑事件。市场参与者需要避免惯性思维，冷静判断2022年出现的新变化，积极应对新时期的市场走势。最后，去化周期已经开始，将至少持续3-4年，需求侧强度将决定未来市场走势。疫情的出现一定程度上提前了去化周期开始的时间。”高力国际华北区副董事总经理陈难表示，“从2021年开始，市场已经进入去化周期，后续走势取决于需求端的强度，大环境或将更有利于业主，留给企业租户进行抄底的时间窗口期将越来越短。”

本季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场，这些变化主要集中在行业需求侧。从市场数据来看，一季度产业园市场基本处于稳定状态，整体空置率维持在14.6%，租金稳定在130元每月每平米。头部互联网企业扩张的戛然而止导致市场未实现去化。甲级写字楼市场得益于金融企业在本季度的力挽狂澜才实现历史平均水平的去化量。产业园市场长期受益于互联网企业的扩张，一旦互联网科技企业出现行业调整，将大幅影响产业园市场的需求增速。从本季度全市场的租赁成交来看，金融行业的占比达到37%，而互联网科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超过50%的成交占比，互联网行业在本季度的扩张速度明显大幅放缓，主要是政府对互联网行业监管政策的不断加码。高力国际华北区董事总经理严区海认为，“互联网行业的政策环境已经发生了根本性变化，对于互联网长期的‘放养式’政策环境已经转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。2021年不仅是互联网监管全面深化之年，也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段。”

基于新的市场环境，高力国际认为市场参与者需要重点关注以下三个重要趋势：第一，深刻理解政策初衷，健康发展才能行稳致远。虽然近期互联网监管政策不断加码，且主要集中在头部平台经济企业，但是未来随着政策设置好发展的红灯和绿灯，行业将迎来更加平稳健康的发展阶段。第二，一家独大已是过去，百花齐放才是未来。中国数字经济的发展需要互联网行业不断孕育新的时代企业，从元宇宙到东数西算，更大的发展空间将为企业创造更多市场机遇。第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，和以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业将更加受益。第三，互联网行业未来可能出现大规模面积调整。一方面，互联网企业的内部调整速度非常快，近期的业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化；另一方面，去年头部大厂成交租赁面积近百万平米，今年本身就存在潜在的办公空间整合需求。高力国际华北区董事总经理严区海表示，“以互联网科技行业为代表的办公楼需求侧正在经历深刻的变化，这将很大程度上影响2022年整体办公楼市场的需求水平。此外，随着2022年初国务院正式印发‘十四五’数字经济发展规划，行业发展不平衡、不充分、不规范的问题未来有望逐步得到解决，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”

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陆明先生从事宏观经济和行业研究工作逾13年，于2019年加入高力国际担任华北区研究部负责人。在过去的两年时间里，高力国际华北区在专业研究能力，市场影响力及权威性都得到了大幅提升。由华北区研究部搭建的北京办公楼市场全资产类别数据库不仅获得了发展商和投资机构的一致好评，相关报告也得到了政府机构的认可和长期关注。

在加入高力国际之前，陆明先生曾任职于国际知名房地产咨询公司和四大会计师事务所，期间发布多项专题报告并被权威机构所引用。他还曾在两家头部互联网公司任职，分别担任产业并购基金行业研究负责人和中国最大的房产交易平台IPO的行业和战略研究负责人。陆明先生拥有爱丁堡大学金融投资硕士学历，也是英国皇家特许测量师学会MRICS专业会员。

高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海先生表示：“陆明先生是资深房地产专业人士，拥有杰出的学术研究和领导能力。他专注于通过前瞻性的深刻洞察、准确深入的数据分析，为行业专业人士和房地产客户提供决策依据。目前市场对商办领域的研究和数据服务需求正在持续增加，在新的岗位上，他将以全新身份推动各区研究团队紧密合作，进一步增强我们在办公楼领域的研究实力，通过专业数据研究为办公楼市场赋能，为房地产市场健康高质量发展助力。”

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吕蔚然先生深耕办公楼服务市场23年，熟谙从办公楼代理、咨询顾问、租赁、招商等在内的全流程办公楼服务，拥有出色的领导能力和市场经验。他曾带领团队为跨国公司及业主、投资商提供全方位的房地产咨询与代理服务，积累了丰富的招商经验及人脉资源。同时，他还是英国皇家特许测量师学会RICS会员。

加入高力国际前，吕蔚然先生曾在天津就职于国际知名房地产咨询公司。他带领团队在天津办公楼市场取得了耀眼成绩：在代理服务方面，提供的独家或者驻场代理服务的项目累计达23个，服务面积总计超过110万平米；在顾问服务方面，为天津市场众多的办公楼项目提供了市场定位和产品优化的顾问服务，累积服务项目超过60个，总服务面积超过400万平米；在客户代理和中介服务方面，从2005年至2021年累计成交超过600组，成交面积超过20万平米，市场成果傲人。

高力国际华北区董事总经理严区海表示：“热烈欢迎商业地产资深专家吕蔚然先生加入高力国际。天津房地产市场是高力国际华北区未来布局的重要区域之一。相信凭借吕蔚然先生的专业洞见和优质当地资源，将为高力国际在京津冀地区、环渤海圈、以及华北地区的业务拓展提供更大的助力，将我们为环京区域客户提供的服务内容和水平提升到新的高度。

高力国际天津分公司总经理吕蔚然表示：高力国际作为全球发展最快的商业地产公司之一，拥有全球化的职业发展平台。我将携手团队各位专家一起，依托天津优越地理位置，在高力国际这个新的平台，继续为京津冀及环渤海商业地产市场的客户提供全方位解决方案，助力行业高质量健康发展。

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“举世出众，生息之城。”2021年，雄安新区迈入第五年，经由“一纸规划”绘制蓝图进入重点项目“多点开花”、从大规模开发建设向纵深高质量发展转变的新阶段。经过四年多如火如荼的建设，承载国家大事、千年大计光荣使命的雄安新区，正逐步把一个高水平社会主义现代化城市从规划蓝图变为现实样板。

“大城市病”

2020年北京市平均通勤时间近50分钟，在中国各大城市中最长。北京作为北方地区唯一的超大型城市，不断地吸引着周边地区的人才、资源纷纷涌入北京。同时，北京对于周边城市产生的“虹吸效应”，进一步加剧了人口膨胀，也导致城市内聚集了过多“非首都功能”产业。最终，城市内出现房价高企、人口稠密、交通拥堵、空气质量堪忧等问题，导致北京“大城市病”日益严重。而建设雄安新区则是化解北京大城市病、疏解非首都功能的重要抓手之一。

另一方面，由于多年来北京和天津对于河北经济的虹吸效应，导致了京津与河北周边城市的经济发展拉开了巨大差距，“京津冀”三个地区的经济发展极不均衡。北京、天津人口高度聚集，人口密度均为河北省的3倍以上。早在2014年，为解决京津冀三地经济发展不均衡的问题，国家就提出了“京津冀协同发展”的国家战略，而雄安新区则是京津冀协同发展中重要组成部分。因此，为疏解“非首都功能”、解决北京“大城市病”，调整优化京津冀城市布局和空间结构，推动京津冀协同发展，2017年4月国务院提出在河北省设立雄安新区。

一张白纸

雄安新区的设立和选址参考了国内外多方经验。高力国际华北区董事总经理严区海表示，从国际经验看，解决“大城市病”问题基本都用“跳出去”建新城的办法，如上世纪60年代日本对于东京首都圈的功能疏解规划；从我国经验看，改革开放以来，我们通过建设深圳经济特区和上海浦东新区，有力推动了珠三角、长三角的发展。雄安新区的选址和规划几乎满足了从区位、交通、生态以及开发来说的所有条件：

第一， 雄安新区与北京、天津距离都约一百公里，构成了一个等边三角形，具有明显区位优势。

第二， 区域具有多条铁路和公路交通干线，基本形成与北京、天津、石家庄、保定的半小时通勤圈，同时具备空港优势，距离北京新机场约55公里，交通便捷。

第三， 拥有华北平原最大的淡水湖白洋淀，区域内多条河流交汇，生态良好。

第四， 新区地广人稀，建筑少、开发度低，接近于“一张白纸”。雄安核心区人口不到10万，可开发建设的土地充裕且可塑性强，与多年前的深圳和浦东类似。

宏伟蓝图

雄安新区肩负着在深化改革、扩大开放、创新发展、城市治理、公共服务等方面先行先试，在新区开发建设上探索新路的重要使命。雄安的意义在于，不仅要做中国高质量发展的引领者，更要为世界城市转型发展提供中国方案。

根据雄安新区规划纲要安排时序，雄安新区将按照“一主、五辅、多节点”的空间规划格局。其中“一主”指代起步区，指代位于容城与安新两县交界地带的新区主城区，“五辅”指代雄县、容城、安新县及寨里、昝岗五个外围组团，“多节点”指若干特色小镇和美丽乡村。

新区将先行规划建设起步区，并在起步区内划定启动区，重点承接北京非首都功能的疏解，集聚一批互联网、大数据、人工智能、现代金融等创新型、示范性重点项目，发挥引领带动作用。通过吸纳和集聚创新资源，雄安新区将高起点布局高端高新产业，成为带动京津冀创新发展的新引擎。

地上银河

雄安新区自2017年设立，历经规划期，如今已进入大规模建设的阶段。通过卫星视角俯瞰夜晚的雄安，一道“地上银河”正逐步显现。

配套方面，北京的医院、学校已经与新区当地机构建立帮扶机制，将以“交钥匙”的方式在雄安建设三所学校及一所医院。三所学校建设预计2021年底实现竣工，医院项目预计2022年底实现外立面亮相。同时，铁路、公路等基础设施的建设也在同步进行。在京冀紧密合作下，京雄城际铁路已全线开通运营，北京西站到雄安的时间缩短至50分钟，从大兴机场最快19分钟可达雄安新区。雄安新区已进入北京1小时交通圈。

政策方面，雄安新区已经有了非常明确的政策顶层设计，具体政策正在紧锣密鼓的加紧制定中。2019年，雄安新区首块国有建设用地挂牌出让。此后开始陆续出让多块建设用地，包括商务金融、住宅等多种土地类型，拿地企业主要以央企、国企及省级建设集团为主。自2021 年起，新区内的首批市场化项目开始陆续建设。预计在2022年一批重点市场化商业项目的入市后，雄安新区将会加快各方面政策细节的出台与落地。

千年大计

雄安新区的设立是千年大计，国家大事。高力国际华北区副董事总经理陈难说，雄安新区的规划意味着，将在中国非沿海区域，打造一个新时代可复制的城市样板，依靠创新驱动发展，走出一条新路。雄安被赋予了疏解北京非首都功能与推动京津冀协同发展的双重地位，对于北京及河北省都具有重大意义。

一方面，雄安将成为河北省新区增长引擎，缩减京津冀之间的发展差距。为实现京津冀三地优势互补、协同发展，国家在2014年正式提出 “京津冀协同发展”的重大战略。2015 年《京津冀协同发展规划纲要》出台，明确京津冀整体定位是以首都为核心的世界级城市群。由于新区内主要承接高端产业，同时集聚医疗及教育资源，因此新区的发展有利于提高河北省社会经济发展的质量与水平，加快省内产业结构的调整与升级。

另一方面，雄安将与北京城市副中心共同形成北京城市新两翼。2018年至2019年，河北雄安新区与北京城市副中心相关规划相继出台。根据规划，两个区域职能各不相同，将做到错位发展。其中，北京城市副中心主要承接北京市属行政事业单位，北京的行政功能将转移到此，同时大力发展行政办公、商务服务、文化旅游、科技创新等主导产业。2019年1月，北京市级机关第一批 35 个部门、165 个单位正式迁入城市副中心办公。而雄安新区主要承接符合雄安新区定位的中央在京部分行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。当前，雄安新区已经出台了积分落户政策和支持企业发展的措施，并在北京设立开通了雄安政府服务窗口，逐步加快对在京企业的疏解工作。截至目前，中国星网、中国中化、中国华能三大央企已正式确定了各自在雄安新区的新址。高力国际华北区研究部董事陆明建议市场后续可以持续关注政府针对雄安新区产业落地、人才吸引、税收优惠等相关政策细则的制定与出台，关注首批市场化商业项目的入市情况以及重点配套设施的建设进度。同时，随着首批央企的顺利落地将为雄安新区提供初始的产业驱动，为后续的产业发展起到示范引领作用。随着非首都功能逐步疏解外迁，这些腾空的产业空间也将为北京下一阶段提供充足的发展空间。围绕 “四个中心”的发展目标，立足于建设国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区，北京新一轮的腾笼换鸟正在如火如荼的进行中。

关于高力国际

高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在66个国家建立的运营网络，超过18,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。逾25年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收33亿美元（包括附属公司则为36亿美元），旗下管理的资产总额为450亿美元，我们能够最大限度地发挥地产潜力，并且加速客户和员工的成功。更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com或关注官方新浪微博，或关注官方微信。

随着中服地块和丽泽商务区在建项目的陆续入市，第二轮供应高峰期基本结束。2021年是本轮供应高峰期的最后一年，全年新项目入市节奏相对合理。年新增供应量低于我们的年初预期，主要是由于部分新项目全部业主自用或延期入市，全年新入市项目总体量近71万平方米，主要集中在CBD和丽泽，其中第四季度新增供应量接近13.8万平方米。高力国际华北区研究部董事陆明表示，更合理的新增供应量能够一定程度上平抑由于新增项目集中入市给市场带来的冲击，不至于在短期内快速推高空置率水平而导致市场参与者出现误判。截止到2021年底，北京甲级写字楼核心子市场最重要的两个新增供应板块，CBD核心区中服地块和丽泽商务区的大部分在建项目均已入市，至此也宣告了北京市场的第二轮供应高峰期已经基本结束。

净吸纳量创出史无前例的新高，互联网企业的大宗租赁成交左右市场走势。2021年净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来最好的去化表现。如果去除自用面积的话，全年的市场化去化面积依然超过95万平方米。四季度净吸纳量达到30万平方米，主要集中在亚奥和丽泽。从2021年全年来看，市场需求主要集中在CBD，丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。需求端的爆发式增长得益于互联网科技企业的快速扩张。高力国际华北区研究部董事陆明表示，据不完全统计，在办公楼市场范围内，互联网科技企业在超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果再加上小于5000平米的租赁成交，保守估计该行业今年的新增办公面积至少在160-200万平米之间。以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势最重要的一股力量。

年度空置率大幅回调，19.4%已成历史高点。在年中的市场预测中，高力国际已经表明，基于超预期的需求暴涨，去年四季度的19.4%的空置率将成为未来3到5年的阶段性高点。截止到目前，空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街（6.9%），中关村（7.1%），亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作为存量最大的市场目前的空置率也仅为10.9%，年降幅更是达到了6.5个百分点。在子市场方面，空置率降幅最大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7%。其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。这两个子市场的快速去化则主要是由于互联网和金融企业外溢所致。

租金在底部徘徊，个别子市场租金回升速度快于市场平均水平。供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期。从整体市场租金来看，租金降幅在下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在340.4元每月每平米，变化仅为-0.2%。而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超过8%的平均降幅。个别子市场的租金出现回升，大幅领先市场平均水平。望京酒仙桥从去年四季度进入业主市场，已经维持了一年，租金已现大幅回升，同比上升幅度达到8.5%。CBD有着北京最大的甲级楼宇存量，今年的表现更是近十年的最佳，业主去化压力进一步减小，市场租金在第四季度已出现回升迹象。

产业园市场去化超百万平米，上地、北清路炙手可热。2021年全年产业园市场持续全年火爆，共录得超过139万平米的市场去化，空置率大幅下降7.6个百分点至14.1%。平均租金企稳回升，年增长3.5%。 超百万平米的去化主要集中在西部创新市场组团，特别是上地和北清路，两个市场的净吸纳量都在30万平米左右。另一个值得一提的是亦庄市场，北京经济技术开发区在今年交出了靓丽的答卷。前三季度经济增速同比增长38.3%，区域经济发展势头强劲。今年前三季度，经开区展现了强大的经济复苏能力，规模以上工业总产值累计达到4243.6亿元，同比增长32%，其中四大支柱产业（汽车及交通设备产业、电子信息产业、装备制造产业、生物工程和医药产业）的比重进一步提升至94.2%。增速最快的当属生物工程和医药产业，前三季度总产值达到1300亿元，同比增长256.6%。随着更多企业落户亦庄，全年亦庄产业园市场净吸纳量近15万平方米，空置率已经从21.6%降至11.7%。

2021年宏观经济增速已经回归到疫情前的水平，疫情虽然反复但实际影响已经基本消散，写字楼需求呈爆发式增长。高力国际华北区副董事总经理陈难认为，整体办公楼市场正在从供应高峰期走向未来3-5年的去化周期，从三期叠加的市场态势走向以新经济需求为主的去化周期。在这期间，随着雄安新区和北京副中心逐渐成熟并在未来五年承担更多的非首都功能，北京的城市格局和产业分布将出现翻天覆地的变化，新一轮的产业更替、城市功能更新和经济结构重构将为北京这座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的发展，甚至成为引领全球经济增长的发展高地。

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8月31日，北京市人民政府发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。高力国际华北区副董事总经理陈难认为此次“831”新政的出台，与之前政策最大的不同就是颁布了具体量化目标，同时明确了时间表。此次新政共涉及六大类更新项目类型，再次明确了城市更新并不限于旧楼改造、写字楼和商业改造，同时也涉及工业厂房、老旧园区和公共设施等项目改造。政策明确了到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，及有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

高力国际华北区副董事总经理陈难认为“831”新政体现了城市更新所具备的三个核心价值，即社会经济价值、城市经济价值和资产经济价值。社会经济价值体现在产业升级和消费需求提升两大方面，最终的影响是在城市GDP、税收和就业方面的带动作用。城市经济价值体现在城市形象、居民幸福感和获得感、人口素质等方面。资产经济价值则更注重项目自身的再生价值，如楼宇再生价值。楼宇更新不仅能为产业提供更优质的发展空间，还可以吸引高素质人才，提升城市产业聚集效应。可以说，楼宇更新是城市发展和人口聚集的重要抓手，楼宇一边承载着产业发展，一边服务着办公人群。从这个角度来讲，楼宇改造的标准并不是越高越好，应该更注重市场和客户需求。

高力国际通过对三季度政策和市场数据的解析看到，北京甲级写字楼市场三季度依然实现稳定去化，市场需求已经回归常态。虽然市场需求在三季度如预期出现了放缓，但从数据上看依然保持了较高的需求水平，达到21.5万平方米。若剔除自用面积的影响，净吸纳量仍维持在17.1万平方米。如果再细分需求来源，我们发现本季度的净吸纳量受到单一租户的大宗租赁交易的影响很大，超过8万平米，也就是说若剔除此交易影响，全市场净吸纳量仅为8.8万平方米。由此可见，北京甲级写字楼市场需求实际上已经回归常态。在甲级写字楼新增供应方面，随着阳光金融中心在本季度入市，中服地块北区所有在建项目均已入市，今年前三季度累计新增供应量达到57万平方米。受益于前三季度旺盛的市场需求，空置率进一步降至16.7%，环比下降1.4个百分点。市场租金维持在341.1元每月每平米，环比微涨0.1%，这也是租金在连续9个季度下跌后首次实现企稳。

在子市场表现方面，CBD的表现可谓是一枝独秀。高力国际华北区董事总经理严区海表示高力国际从一季度就强调北京办公楼市场的两大特点：第一，东部市场租金性价比凸显。从2018年二季度市场租金触及最高点后，CBD子市场的租金已经回调超过12%，调整幅度仅次于燕莎和望京酒仙桥市场。CBD是目前东部市场中唯一具备高性价比和足够优质办公空间的子市场，同时也是唯一被划入自贸区范围的甲级写字楼市场。第二，大面积需求和供给错配问题依然严重。北京办公楼市场依然存在大面积办公需求和闲置办公空间在地理位置上的错配问题。整体上看，新增的大面积需求集中在中关村、上地和望京酒仙桥区域，而目前可利用的产业办公空间大多集中在CBD和丽泽区域，而这两个子市场也是目前租赁交易最火热的区域。从今年前三季度的市场去化来看，CBD占全市场净吸纳量的比重从Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

在成熟产业园市场方面，部分子市场短期内受“双减”政策影响较大，但市场需求依然非常旺盛。如写字楼市场一样，产业园市场本季度净吸纳量也出现回落，达到12.6万平方米，空置率进一步降至16.9%，租金依然稳定在128.4元每月每平米。虽然本季度影响较大的事件是“双减”政策后在线教育企业的退租，但该政策对全市场的影响非常有限，而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。从区域来看，主要影响还是集中在望京酒仙桥，上地和中关村。从楼宇级别来讲，甲级楼宇受影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。据不完全统计，在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时，在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具，因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。除了少数“专业”教培楼宇外，业主普遍持有乐观态度，尚未出现过分担忧后续出租的情况。

在产业园子市场的表现方面，北京经济技术开发区（即亦庄产业园市场）在“两区建设”一周年之际结出了丰硕的成果。在2020年，亦庄市场的空置率高达25%，仅仅一年时间，空置率大幅下降近15个百分点，到今年三季度仅为10.7%。净吸纳量在上个季度更是领跑所有子市场，今年前三季度平均净吸纳量更是超过5万平米。市场快速去化的背后代表了越来越多的企业落户经开区。根据经开区对外发布的数据显示，在过去的一年间，经开区新增外资企业47家，同比增长123.8%；新增储备项目超过1000个，实现近200个项目签约，总投资额超4,200亿元，其中更有超过170个项目被纳入“两区”工作重点推进项目。从行业来看，经开区目前大力引进的企业主要以新经济企业为主，其中包含新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等产业。

展望第四季度，甲级写字楼市场将有14.1万平方米的新增供应待入市，对市场冲击有限。高力国际研究部董事陆明表示虽然净吸纳量逐步回归常态化，但由于新项目体量有限且自用比例较高，因此四季度市场仍将持续去化，年末空置率将出现同比大幅回落。全年来看，年度净吸纳量预计将创10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或将成为未来4-5年内的阶段性高点。高力国际依然维持市场租金在今年四季度或明年一季度出现实质性企稳回升的预判。从中长期来看，北交所的设立为全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台，特别是“十四五”规划中所提及的“专精特新”企业。北京作为全国的科技中心，拥有全国最高的科研投入比例，最多的科研机构，相信北交所的设立将会使更多立足于北京的创新型中小企业受益。高力国际相信随着这些企业逐步做大做强，将为北京办公楼市场带来新的需求增长极。

林文先生深耕房地产行业25年，拥有英国皇家特许营造师（MCIOB）专业资格。在外资房地产开发商进入中国市场初期，林先生即加入荷兰国际集团（ING Group）旗下房地产团队，负责项目开发管理及前期调研。

林文先生亦曾就职于世邦魏理仕、仲量联行等知名国际房地产咨询公司，一直从事战略咨询顾问业务。20多年来，他一直从事房地产开发及咨询顾问工作，积累了丰富的经验及人脉资源。林文先生精通于城市综合体市场定位，近年来更是在城市更新、区域开发、文化旅游地产等方面多有建树。

他在过往就职期间服务过的关键项目包括光大新北京中心、国家体育场（鸟巢）商业定位、北辰国际会议中心二期、华侨城涿州新城等，服务过的知名客户包括光大集团、中信集团、中交集团、汉斯地产、摩根斯坦利、麦格理银行等，成绩骄人。

高力国际华北区副董事总经理陈难表示：“国内已经进入城镇化中后期阶段，即将走向和风细雨的城市更新进程。8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城市更新成为房地产行业备受关注的火热赛道，也是高力国际未来的重要业务布局之一。林文先生是城市更新领域备受认可的行业专家，拥有20多年实践经验。他也是高力国际的老朋友，很高兴他再次回归高力国际，带领华北区咨询服务团队一起为客户去创造更多价值。我也相信林文能够结合高力国际在此方面的丰富经验，充分发挥自己的专业能力和优势，为城市更新、区域经济发展建言献策，为客户提供专业的服务、创造长期的价值，助力客户和员工加速成功。

高力国际华北区董事林文表示：“高力国际是全球发展最快的商业地产公司之一，而华北区是高力国际在中国布局下最核心的市场之一，我将与高力同事携手，凭借丰富的实战经验和优质的本地资源，为华北区市场发展以及城市更新领域的客户带来更多的可能，助力客户和员工加速成功。”

这一人事任命充分彰显了高力国际持续吸纳顶尖人才、强化华北区领导力的战略，以及为客户积极提供全方位房地产解决方案的一贯承诺，不断为客户创造更多长期的价值，加速客户和员工的成功。

黄莎莎副主任表示，上海始终以最开放的姿态率先落实国家各项开放举措，热情欢迎着各国企业机构云集于此，各类要素资源汇集于此。今年1-5月，上海引进外资实现“三增长”，上海仍然是国际投资向往的热土。未来，如何始终聚焦服务实体经济这一核心要义，持续深化金融改革创新，加快发展“五型经济”，或将成为贯彻国家“航运强国”战略、推动上海国际金融中心和国际航运中心联动发展的重要着力点。这方面，虹口北外滩拥有得天独厚的优势。

何冰介绍道，今年1-6月，北外滩区域新增跨国公司地区总部等高能级企业总部10家，创虹口历史新高，实到外资达8.9亿美元，位列全市第三。数据显示，北外滩集聚了近4700家各类航运企业和超40家航运功能性机构。

高力国际华东区董事总经理沈寅表示，北外滩拥有充足的开发空间及开发潜力，相信北外滩在整个上海的十四五规划的市域空间调整中将起到非常重要的作用。他说：“高力国际有幸参与了整个北外滩的商业规划和策划，我们将发挥所能，力争将北外滩打造成为新时代都市新标杆，成为世界的会客厅。”

恒量律师事务所恒量海商法研究中心秘书长曹宏、高力国际华东区研究部董事袁晓超、上海银行海外业务平台高级副主管张雯参与现场媒体互动问答环节。

金光集团地产事业部CEO周群、加中贸易理事会首代戴轶舒及多家国内主要媒体出席了本次活动。

写字楼租金企稳，TMT行业扩张提速明显

发布会当日，高力国际华东区研究部董事袁晓超就2021年上半年上海商业物业市场进行回顾并对下半年整体市场做出展望。数据显示，2021年上半年，写字楼市场的总体净吸纳量超过40万平方米（第一季度为21.6万平方米，第二季度为19.6万平方米），已经超越2019年全年的39万平方米和2020年的34万平方米。全年的总体净吸纳量有望超过90万平方米，超越前两年总净吸纳量的总和（73万平方米）。

租金表现上，目前整体市场的平均有效租金为7.60元，比上季度的7.57元环比上涨0.4%。在需求的强劲推动下，CBD甲级写字楼整体的租金水平季度环比上涨0.7%，这也是自2018年第三季度以来，写字楼租金首次环比正增长；CBD市场目前需求强劲，租金也已显示出触底反弹的态势。从需求来看，TMT、金融保险和专业服务成为上半年需求的前三位。这表明，在后疫情时期，数字经济的相关产业以及医疗健康保持着之前的快速扩张趋势，尤其是TMT行业，首次位列租赁需求的首位。

零售物业空置率下降，消费体验赋能线下零售

受到中式餐饮以及美妆生活方式集合店扩张需求的支持，全市第二季度整体空置率环比下降1.4%。数据显示，零售物业第一季度市场净吸纳量为7.7万平方米，第二季度为29.5万平方米；上半年整体净吸纳量为37.2万平方米。从租金表现来看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。这主要是由于非核心区域内大量新增供应入市导致，高力国际预计2021年下半年整体租金将被持续拉低。

从业态占比来分析，2021年第二季度，个人护理、餐饮、生活方式的同比需求增长明显，而餐饮和时尚服饰仍是主力租户。其中，店铺数量增长最多的是个人护理，其占比同比增长1.19%。从品类来看，餐饮类品牌尤其是中式快餐的扩张势头明显。另外，新能源汽车除原先的第一梯队品牌外，第二梯队品牌如威马汽车、合创汽车和零跑汽车等也纷纷加入线下体验店的布局中。

商务园区走势强劲，医疗健康成需求主力

2021年上半年，商务园区总体净吸纳量达到51. 6万平方米。延续了上季度的强劲走势，本季度净吸纳量达29.5万平方米，环比上涨31%。截至2021年上半年，商务园区整体市场空置率为21.7%，在总量上处于供需平衡的状态。

高力国际认为，商务园区全年的总体净吸纳量有望达到111万平方米，略高于新增供应107万平方米。在客户需求方面，医疗健康、软件服务、集成电路三大行业占据需求榜的前三，占比分别为23%、20%和13%，占总体需求过半；汽车、通信、电子设备等上海市的战略新兴产业也在高速增长，带动产业链上的企业快速扩张。

仓储物流净吸纳量翻4倍，浦东机场一库难求

报告显示，二季度仓储物流市场净吸纳量达到16万平方米。与此同时，受益于电商和第三方物流短租需求强劲，以及主要经济体需求回暖带来的出口增长，本季度仓储物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦东机场附近的物流仓储空置率由去年二季度的15.1%降至为0，一库难求。

租金方面，目前平均租金为1.52元，环比上涨1.2%，其中空港地区租金增长最快，达到3.5%。高力国际预测，今年全年市场整体的净吸纳量有望从去年的16.4万平方米上升至55万平方米。

投资市场活跃，大宗交易或迎来高峰

2021年上半年，大宗交易市场较为活跃。截至上半年，大宗交易总成交17宗，成交总金额306亿元。大宗交易成交种类总体呈现多样性，数据中心、零售物业、酒店式公寓及酒店都占据一定比例。这也显示出在不同阶段，投资者在更大的范围内进行资产配置。高力国际华东区研究部董事袁晓超预测，今年下半年大宗交易市场或将更为活跃，全年总成交金额有望超过去年。

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陈难先生深耕房地产行业近18年，从图纸到建筑，从开发到运营，他拥有房地产服务全过程的丰富实操经验，服务过众多知名项目。陈难先生谙熟项目前期收购、开发施工到后期的资产管理运营的各个环节，了解发展商和顾问公司的运作，且对智慧楼宇和大厦数据信息化有着非常深入的研究及应用经验。

加入高力国际前，陈难先生曾负责全国多个大型项目的资产运营管理工作，并凭借对项目及市场的独到见解及精准把控获得了客户高度认可。他在过往就职期间，服务过的写字楼数量高达17个，面积超过320万平方米，知名项目包括忠旺大厦、侨福芳草地大厦、金融街锦什坊街35号（现为北京写字楼市场中租金最高的项目之一）、北京财源国际中心等，成绩骄人。

高力国际中国区董事总经理邓懿君表示：“华北区是高力国际在中国布局下最核心的市场之一，相信凭借陈难深入的行业洞见、丰富的实战经验和优质的本地资源，一定能为华北区市场发展带来更多的可能，更大的助力，携手客户加速成功。”

高力国际华北区副董事总经理陈难表示：“北京作为全国政治文化和科技创新中心，也是高力国际在华北业务发展的核心据点。我将充分发挥自己的专业能力和优势，为客户提供专业的服务、带来长期的价值，助力客户和员工加速成功。”

这一人事任命充分彰显了高力国际持续吸纳优秀人才、强化华北区领导力的战略，以及为客户积极提供全方位房地产解决方案的一贯承诺。高力国际华北区董事总经理严区海表示：“陈难先生是领域内备受认可的行业专家，很高兴他在这个充满新机遇的时期加入高力国际华北区团队：我们更将三省吾身，努力践行我们秉承的价值观：进取精神、团队意识、诚信投入、精研业务、精诚服务。我们致力于做一个长期主义者，结硬寨、打呆仗，坚持做正确而难的事，不断为客户带来更多的价值，加速客户和我们的成功。”

强强联手 推动中国影视产业发展

发布会当日，高力国际中国区董事总经理邓懿君女士与天坞国际文化传媒有限公司董事、穆勒国际控股董事长、穆勒电影与电视教育基金会主席田爱中先生共同按下按钮，礼花绽放，双方紧密的合作由此开启。现场，围绕“中国影视地产现状、机遇和‘野望’”这一主题还展开了圆桌论坛，影视制片人、泰海影业文化传播有限公司董事长岳从军，北京星光文创文化产业发展有限公司董事长陈明，浦东国际影视产业园共享空间负责人、上海鸣锣影视科技有限公司董事长江传荣，容德文化传媒集团副总裁赵子琦等多位行业大佬应邀参与，发表独到见解、畅聊行业前沿理念，为中国影视地产的发展方向提供了发展方向与前瞻思考。

高力国际是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司，凭借在67个国家建立的运营网络，超过15000位专业人员紧密合作，为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。文旅和消费运营作为高力国际的新兴重点业务，将以空间为载体、以品牌为依托、以营销推广为核心，以内容创意生产为亮点，以大数据为辅助，打造业内首创全链条式大消费内容运营服务，借此平台提供文旅地产发展专业服务，助力客户加速成功。

天坞国际则致力于“把影视基地的规范化引进中国，为中国影视的产业化奠定基础”，由电影和电视决策者、制片人、投资者、影视基地所有者、金融机构、开发商和公共实体等行业领先的专业人士，将独到的影视专业知识与全球资源相结合，整合业内资源，为客户提供全方位的影视基地管理和运营相关服务。

高力国际与天坞国际此次合作，正是基于对中国影视产业发展的共同认知与愿景，通过双方丰富的行业经验及资源，为行业客户提供包括前期项目咨询、建设期咨询管理、项目运营管理及项目资本化运作等全周期一站式服务，推动中国影视地产规范化发展，助力提高中国影视产业高质量发展。

《全球视角下中国影视地产发展机遇》白皮书发布 探寻行业破局之道

2019年，全球电影票房达422亿美元，创下历史新高，其中中国票房占比全球近四分之一，仅次于北美，跻身全球电影业的两大领跑者之一。而2020年新冠疫情的爆发，致使全球电影产业均受到了巨大的打击，电影票房收入大幅下降，全球电影票房总额仅122亿美元，而作为全球经济复苏最早、最快的国家，中国电影票房弯道超车，以204亿人民币首次超越北美，成为全球第一大电影市场。危中生机，中国的影视产业也迎来新的发展机遇。

《全球视角下中国影视地产发展机遇》白皮书通过对全球影视产业发展趋势、尤其是已趋成熟的欧美影视地产发展的研究，将其与中国影视地产发展现状进行对比分析，旨在为中国影视产业的转型发展提供破局之道。

• 全球影视产业和影视地产趋势

影视产业链包括了上游的内容创作、影视设备制造，中游的制作、发行放映和展示传播环节，下游衍生的文创和休闲体验，并通过金融投资、专业技术服务和商贸服务等相关配套环节的支撑，形成完善的影视产业链。

伴随影视产业的发展，全球影视呈现三大趋势：渠道数字化、载体差异化、形式体验化。为顺应影视产业的趋势，影视地产的模式迎来了迭代变化，由1.0制片厂的自用拍摄地向2.0主题公园和聚集影视产业链上下游与专业服务的产业中心、带动区域整体发展的多元产业发展3.0模式、注重产业功能专业化与消费体验的4.0模式逐步转变。同时，渠道的转变也加速了影视产品、受众和拍摄场景的改变，进而带来了影视地产载体与配套服务的变化。

• 中国影视产业：加速迈入数字化时代

不可否认，疫情改变了行业生态。白皮书指出，中国的传统影视面临转型发展期，新兴影视产业蓬勃发展，中国影视产业正加速迈入数字化时代，在后疫情时代的这一新发展新格局下，中国影视产业数字化未来将在精细化、体验化方向进一步发展。但与此同时，中国影视产业工业化发展却还有较大提升空间。

以全球影视最为发达的欧美地区为例，影视工业化高度成熟，制作效率、流程管理、投融资、保障机制完善。尤其是影视基地在欧美已成为成熟资产，项目收益稳定，过先进化设施、流程化管理、标准化服务，实现影棚的高规格建设与运营，并以办公、商业、配套等综合物业收益拉动项目收益表现，形成投融管退的机制。

而中国现有影视基地却大多仍处于以旅游景点为基础的、具有观光功能的影视外景拍摄基地，即“影视拍摄+文化旅游”模式，面临数量庞大、形式类似、功能雷同、设施质量一般、专业化运营不足、影视制作工业化不足等问题；少数以影视生产为主的也无法形成规模效应。

美国电影市场规模接近中国，但凭借制作流程高度工作化，基础设施和服务形成独立产业体系，造就其高品质内容与引领地位，这一案例对中国影视产业工业化发展有颇多参考之处，中国影视产业也亟需通过技术产业双重推动，向工业化、虚拟化方向加速转型发展。

• 中国影视产业地产化发展

近年来，中国掀起影视城投资兴建热潮，中国未来将有数百个影视基地与园区项目入市，但目前实际实现盈利的影视基地仅5%；同时，以住宅平衡现金流的传统产业地产模式在住宅限价、限购的情况下也难以为继。面对这一现状，白皮书提出，应当加快影视产业地产化发展，通过融资、定位、设计、建设、招商、运营支撑影视产业发展，寻找破局之道。

影视地产，根据不同的产业环节与功能，对应不同的载体类型，涵盖了商业地产、工业地产、旅游地产等多种类型。

未来，中国影视基地的建设将根据影棚的不同定位，实现更精准的交通动线、基础设施、配套设施等建设，并遵循安全、可控、效率、细节四大原则，实现高标准的管理与服务。盈利模式也将由传统的拍摄服务、影视投资、影视旅游、住宅销售、政府补贴等类型向非住宅多元化物业租售收益、专业化影棚租金叠加服务收益、政府奖励企业落户投资等类型转变。

投资回收和资本退出方面，将通过企业股权或项目股权与基金合作，实现私募融资；同时，随着中国基础设施公募基金的推动，在未来或将有机会实现影视载体与设施REITs发展。

总体来说，影视产业地产化发展应跟随房地产投融资和收益逻辑，以“租金+服务收益”的叠加实现项目长久经营；硬件载体方面，在大型基地的发展基础上，顺应影视发展趋势，推动小型影视园区的发展，并以办公、商业等综合物业，拉动整体租金收益；此外，还需为影视产业提供标准化服务体系与数字化流程管理，如提供基础于摄影棚的叠加服务、外景服务体系等；最终以影视基地带动区域周边配套设施在流程、接待上向专业化发展，形成区域影视生态。

《全球视角下中国影视地产发展机遇》白皮书认为，未来，中国影视地产的主要投资机遇将向一线和二线城市、产业地产流动性佳的城市，与30万平方米以下的综合型园区、小型专业化园区倾斜。对于非一二线城市而言，由于交通、经济、基础设施等多种因素限制，投资建设大规模影棚与外景基地需谨慎，建议可利用美丽乡村、乡村振兴等发展机遇，积极发展外景拍摄服务。

在今年二季度，北京甲级写字楼市场延续了一季度的强势行情，企业新租扩租意愿强烈，租赁市场持续放量。截止到2021年Q2，全市场净吸纳量近37万平方米，扣除自用和预租面积后，市场去化量近25万平方米，基本和一季度持平。相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场上半年累计超过50万平方米的去化量提前完成了全年任务，同时这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。虽然本季度新入市项目增加到31万平方米，但强劲的需求导致空置率进一步降低到18.2%。同时受到新增供应影响，本季度市场平均租金为341.5元每月每平米，环比降幅持续收窄。

在子市场的表现方面，大部分市场均释放出积极的市场信号。高力国际董事总经理邓懿君表示，CBD本季度表现火热，在大宗租赁成交的支撑下，市场出现快速去化，净吸纳量（剔除自用影响）超过9万平方米，空置率进一步降至13%。究其原因，一方面区域内超甲级写字楼现有租户稳定性较高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影响较大的甲级写字楼在近两个季度维持以价换量的租赁策略，较高的性价比优势使得CBD区域竞争力进一步提升，吸引了其他区域企业搬迁至此。本季度，丽泽、东城商务区和亚奥市场也达到了5万平方米左右的去化量。丽泽市场在头部科技和金融企业入驻的带动下，承接了大量成熟市场的外溢需求。该市场在今年上半年已经实现接近20万平方米的去化，区域空置率在一年左右的时间从87%快速降至60%左右。东城商务区和亚奥市场的快速去化则是得益于区域内新项目高效锁定主力租户实现的。金融街市场目前是本季度唯一出现企业外溢的市场，但外溢规模有限，整体空置率依然保持低位，金融街市场进入阶段性调整时期。

在其他细分市场方面，高力国际华北区董事总经理严区海表示，乙级写字楼和产业园区市场的需求也非常旺盛。乙级写字楼市场二季度去化超过8.5万平方米，其中大部分需求集中在CBD市场，平均租金稳定在238元每月每平米。产业园区市场依然保持着旺盛的产业扩张需求，单季度净吸纳量保持在35万平方米的水平。所有子市场均出现不同程度的去化，亦庄和丰台领跑其他市场，分别去化超过10万平米和6.5万平方米。大宗租赁成交是产业园市场连续两个季度实现超过30万平方米去化的主要因素，互联网科技和医疗健康行业是主要需求来源。

从下半年的供需两端来看，整体上保持供需平衡指日可待。虽然年度新增供应量比之前预计有所降低，但依然超过120万平方米，下半年预计入市的新项目体量在60到70万平方米左右，大部分将集中在今年三季度。虽然供应压力依然很大，但市场空置率出现大幅攀升的概率非常小，主要有三个方面的原因：第一，新项目自用和预租比例相对较高，因此实际入市面积对市场冲击有限；第二，目前市场仍有大宗租赁交易在谈并可能在下半年完成；第三，虽然预计下半年市场热度会有所回落，但整体需求依然会维持相对高位。高力国际华北区研究部董事陆明认为，下半年可能依旧会出现供大于求的情况，但整体全年市场大概率会实现供需平衡，届时我们相信年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。

从目前的市场走势来看，市场调整的时间窗口即将关闭，市场正在形成租金企稳的一致性预期。高力国际华北区研究部董事陆明表示，在基本宏观经济政策保持稳定的前提下，预计去年四季度19.4%的空置率将成为阶段性高点，超预期的需求暴涨将导致市场去化压力减小，预计年底空置率有望出现同比实质性回落。目前，市场处于三期叠加的状态已经出现改变，宏观经济增速已回归正常增速，疫情阴霾也已消散，写字楼需求呈爆发式增长，因此市场正在从三期叠加的态势向以新经济驱动为主的去化周期迈进。一方面，根据高力国际数据显示，以互联网科技为首的新经济行业目前占据了市场5000平以上大宗成交近五成，预计未来这一趋势或将延续。此外，在未来的两三年内，北京市场新增项目将大幅减少，整体市场都将处于稳定去化阶段。由此可以预见，在十四五期间，北京楼宇经济将进入以新经济行业为主要需求动力，以绿色环保和智能科技为发展核心，服务于高新技术企业和高端服务企业的高质量发展阶段。

关于高力国际

高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在67个国家建立的运营网络，超过15,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。逾25年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收30亿美元（包括附属公司则为33亿美元），旗下管理的资产总额为400亿美元，我们能够最大限度地发挥地产潜力，并且加速客户和员工的成功。更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com或关注官方新浪微博，也可扫描二维码，关注官方微信：

创意定向赛奔跑不止 用脚步丈量红色岁月 

为建党100周年献礼，积极助力百年中国梦，17日上午9点，20支参赛队伍共100名参与者均已齐聚新天地商圈党群服务站，高力国际中国区董事总经理邓懿君女士现场致辞，邀请大家在奔跑中感悟红色情怀，不忘初心、砥砺前行。随后，所有出席领导共同推杆，宣布本次 “高歌猛进·齐心同力·再启新征程 -- 建党100周年高力国际定向赛” 活动正式开始。

本次定向赛在黄浦区内设定一条红色主题路线，参赛者每5人成一组，以新天地商圈党群服务站为起点，途经远洋商业大厦、锦江都城经典上海南京饭店、黄浦剧场、《新青年》编辑部旧址共5个打卡点位，需在每个点位完成拍照上传朋友圈、红色建筑参观、红色历史文化问答、书写明信片致词建党100周年等多个打卡项目，最后回到新天地商圈党群服务站，方才完赛。

参赛团队热情洋溢，历时两个半小时，20支队伍均完成了本次比赛，回到终点，寄出自己的致词明信片。

现场参赛者表示，整场定向赛兼顾了体力、脑力和趣味性，能够在奔跑与游戏中深入了解红色历史，沉浸式体验上海百年发展的时代缩影，感受中国共产党百年波澜壮阔的历史和精神，既锻炼身体，也丰润了精神。

政企携手举办赛事 助推红色文化传承

上海是中国共产党的诞生地，是中国工人阶级的发祥地，党的历史上诸多重大事件、重要活动的发生地，拥有众多中国共产党的重要红色遗迹。而地处上海市中心的黄浦区集聚了各类红色革命旧址及设施140余处，拥有丰富的红色文化资源与精神底蕴。

因此，本次定向赛的打卡点位特别甄选了黄浦区内的几所红色革命建筑，如锦江都城经典上海南京饭店，可以让参赛者参观中国青年新闻记者协会在此创立时的剪影，感受当年爱国青年们的意气风发；在有“国片之宫”和“国歌唱响地”的黄浦剧场追寻红色印记，抒发爱国爱党情怀；而《新青年》编辑部旧址参观则可以对“星火初燃”的力量有更深的感悟。

高力国际中国区董事总经理邓懿君表示，高力国际作为全球领先的房地产服务及投资管理公司，自1989年进入中国，如今已经超过30年。在建党一百周年前夕，与黄浦区宣传部融媒体中心及众多合作伙伴一起举办红色主题文化定向赛，向公众进行爱国主义教育传播，对高力国际而言，是企业社会责任的一种体现，意义重大。未来，高力国际也将坚守初心，持续为客户提供具有创新力、更有附加价值的服务。

关于高力国际

高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在67个国家建立的运营网络，超过15,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产租户、业主和投资者提供专家意见。逾25年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收30亿美元（包括附属公司则为33亿美元），旗下管理的资产总额为400亿美元，我们能够最大限度地发挥地产潜力，并且加速客户和员工的成功。

关于锦江酒店（中国区）

锦江酒店（中国区）于2020年5月成立，设立上海、深圳双总部。锦江酒店（中国区）是锦江国际集团“深耕国内、全球布局、跨国经营”的全球品牌战略重要布局，旗下39个酒店品牌覆盖多元市场，致力于为消费者提供高品质和多元化的出行体验。当前，锦江国际集团市场规模位列全球酒店集团300强第2位，亚洲第一。截至2021年4月底，锦江酒店（中国区）拥有已签约酒店规模数超14000家，超143万间客房，覆盖全球470多个城市，拥有1.8亿会员。

关于德爱威

德爱威（中国）有限公司 Caparol (China) Ltd. 是专业从事涂料研发、生产、销售及技术服务的中德合资企业。作为德国涂料企业DAW SE公司的全球集团成员，秉承德国以质取胜的传统，致力于中国涂料行业的新发展。DAW SE集团诞生于1895年，是一家由化工博士家族管理的企业，专注于绿色环保涂料、新型建材及相关产品的研发，并坚持以产品质量赢取客户。技术、创新是其核心价值及成功元素, 如1936 年发明的 “丙烯酸水分散技术” ，奠定了全球水性涂料的基础。今天，DAW产品占据了德国涂料市场的主导，在全球拥有31个生产基地、50个子公司及销售代表处，产品行销40多个国家。 

关于远洋商业大厦

远洋商业大厦地处人民广场核心圈，览城市中心多元景观。1、2、8号轨交三线汇聚，正对延安东路高架入口，交通极其便利。大厦周边高档写字楼、星级酒店林立，尽享都市繁盛。远洋商业大厦由两座塔楼及裙房组成，总建筑面积达77,886平米，由世界顶尖建筑师事务所巴马丹拿精心设计，高雅显贵。自第一期落成后，连夺中国三大建筑优质奖 “白玉兰奖” 、 “鲁班奖” 和 “国家优质工程奖” 等。2015年大厦二期公区翻新升级，为进出客户创造了精品大气的高品质商务氛围和宾至如归的温馨舒适感。

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严区海先生拥有超过20年的房地产商用物业代理和咨询经验。自2019年初加入高力国际以来，严区海先生一直担任华北区董事总经理的职务，并凭借其丰富的专业能力和出色的领导能力，获得了客户的广泛认可和信任，在他的带领之下，高力国际华北区的业务实现了巨大增长。

高力国际中国区董事总经理邓懿君女士表示：“严区海先生既是团队中的精英成员也是卓越的领导者，他致力于聚焦中国大型互联网公司，为高力国际在北京、中国乃至全球的业务拓展提供了积极的助力。我们现在与大多数顶级互联网巨头以及中国知名金融机构均有着紧密的合作。在新的岗位上，他将以全新身份继续推动各专业团队的紧密合作和沟通，加强业务线的全面持续发展，在未来几年内使我们的办公室租赁业务翻一番。”

此次任命充分彰显了高力国际一如既往充分强化本地领导力的策略，以及坚持深耕办公楼市场的信心与决心，并将推动更紧密的客户合作。高力国际华北区董事总经理严区海先生对此表示：“感谢同事们长久以来的信任和支持，从现在开始，我们将迎来一个全新的视野。我将带领团队与其他业务线通力合作，持续践行高力国际的价值观，为客户提供更卓越的服务，积极加速客户与团队的成功。”

在此次乔迁盛典上，高力国际中国区董事总经理邓懿君和高力国际华北区董事总经理严区海分别致辞，并表达了对华北区业务发展的信心。

高力国际中国区董事总经理邓懿君表示，高力国际近年取得的商业硕果有目共睹，相信乔迁后，华北区将更充分地发掘地产潜力，深耕本地市场，赢得更大的成功。

高力国际华北区董事总经理严区海表示，此次北京办公室的乔迁升级采取了创新的办公环境、办公模式及理念，大幅度提升了工作效率。立足新的起点，华北区团队更将三省吾身，努力践行我们秉承的价值观：进取精神、团队意识、诚信投入、精研业务、精诚服务。我们致力于做一个长期主义者，结硬寨、打呆仗，坚持做正确而难的事，不断为客户带来更多的价值，加速客户和我们的成功。

多位中国区高层共同为新办公室剪彩，正式开启了高力国际华北区团队高效、专业的办公“新旅程”。

新办公室坐落在北京中央商务区核心区金地中心，虎踞龙盘，上风上水，俯瞰繁华的东长安街，交通发达便利，周边设施齐全。由全球顶尖的设计师事务所M Moser（穆氏）团队精心设计，采用多种环保材料，深度彰显办公美学；同时配备了全球排名第一的Steelcase顶级办公家具，加入自动灌溉系统的绿植墙设计，为员工办公舒适体验保驾护航；更有Maxhub加持的各种型号会议室、私密电话间、休闲区……满足所有形式的办公需要。

新环境，新办公，新起点，新未来。伴随着办公环境的全新升级，高力国际华北区团队更将锐意进取，打磨服务，继续与各界客户携手加速成功，开启焕新未来！

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。在《通知》正式发布后的一年多时间内，关于基础设施公募REITs的申报通知、产品指引以及上交所/深交所的业务规则相继出台，为国内公募RETIs的发行及运作提供了完善的合规及操作规则指引。同时，各地方政府也密集出台措施支持公募REITs相关工作推进，保障REITs的落地工作。此次，由高力国际主导，普华永道、通商律师事务所、中联基金联合参与撰写的《价值释能，未来已来 -- 中国企业资产公募REITs上市之路》白皮书，从评估、财务及税收政策、法律实务、监管等多个层面对国内公募REITs的产品架构、参与主体、底层资产情况、发行全流程、运作要求等进行了详细的分析和探讨，并对比介绍目前国内的类REITs和CMBS等相关产品以及全球主要成熟权益市场的公募REITs的发展现状。新交所也参与了本次白皮书发布会，并分享了新加坡REITs的市场与发展前景。

高力国际中国区董事总经理邓懿君女士出席了本次白皮书发布会活动，并进行了主题演讲。邓懿君女士认为，中国的基础设施市场规模高达百万亿量级，有很大潜力。此次针对新型基础设施的REITs赋能具有成熟运营能力和盈利能力的基础设施和产业地产项目，在派息率和收益分配方面与国际接轨，将有效盘活存量资产，丰富投资机构与个人的投资标的，同时也是国家刺激经济进一步发展的重要举措。作为此次活动的主办方，高力国际估价与咨询服务部中国区负责人贺志蓉女士就公募REITs底层资产价值评估要点进行了讨论，并提出作为公募REITs的底层资产，收费类项目和租金类项目尽管在评估方法上均采用收益法中的现金流折现法，然而根据物业本身差异，依然有很多差异化的影响估价的要素。此外，本次白皮书发布会的重要嘉宾新交所、通商律所、普华永道、中联基金也分别从新加坡REITs发行及现状、国内公募REITs法律实务、REITs发行上市中的财务问题与税收政策、基础设施公募REITs发行重点问题等角度分享了各自的观点。在随后的圆桌论坛环节，贺志蓉女士同上述四方代表就公募REITs的基金架构、境内外公募REITs上市的差异，以及有明确的特许经营期限的国有资产基础设施这类底层资产的评估重点和架构等问题进行了讨论，并分享了各自对境内外REITs市场的专业见解。

除上述内容外，白皮书还对我国公募REITs的发展与现状进行了总体的介绍，并对相关利益方进行了分析。同时，白皮书也就公募REITs的底层资产评估要素与案例分析、底层项目运营的关键法律问题、公募REITs的发行、运营和财务及税收政策层面进行了分析和讨论。

截至此次白皮书发布会召开之日，首批共9单封闭式基础设施公募REITs获得上交所或深交所批准后，正式获得中国证监会准予注册的批复同意，标志国内基础设施REITs的启航。未来，随着国内公募REITs市场的逐步成熟和完善，以及更多存量不动产类型逐渐被纳入国内公募REITs 领域，万亿级存量不动产资产将被盘活，公募REITs必将在中国经济新增长过程中起到更为重要的作用，成为国家经济发展的压舱石和稳定器。

关于高力国际

高力国际(纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI)是全球顶尖的房地产服务及投资管理公司之一，在全球68个国家设有办事处，旗下拥有超过15,000名积极进取的专业人士。他们通力合作，力求提供专业高效的建议和服务，为房地产企业用户、业主和投资者创造物业的最大价值。20多年来，经验丰富的领导团队（约持股40%）为股东带来了领先整个行业的投资回报。2019年高力国际的企业营收达30亿美元（若包含联营公司则为35亿美元），管理资产超过330亿美元。

2021年一季度，北京办公市场延续了2020年的需求复苏态势，这一系列亮眼的复苏数据背后，所有的数据都指向一个行业，即互联网科技。作为全国科技创新中心核心区，海淀坐拥互联网科技企业驻扎的“大本营” -- 中关村，以及近年来发展迅猛，成为互联网科技企业新“梦工厂”的上地区域。强大的人才储备、政策扶持的优势、创新驱动的生态，让海淀依然处在互联网企业选址名单中的第一顺位。在此机遇下，高力国际海淀科创服务中心应运而生，我们将深度立足中国创新高地，积极助力首都创新发展，为北京科技创新行业的发展提供专业支持。

科技创新已成为城市未来和经济发展的中心话题和重要变量，而海淀正奔跑在中国科创力量的前列。海淀本身聚集了众多全国顶尖高校，周边优越的人才储备让中关村-上地区域成为了中国互联网企业的发源地。多年来不论是国内外行业巨头还是新生初创公司，众多企业纷纷选择将核心研究团队落子中关村；而人工智能，生物医药，自动驾驶等近年来热门的新兴产业也在中关村良好的创新生态环境加持下呈现出高速发展的蓬勃之势。

高力国际华北区董事总经理严区海表示，北京作为政治文化和科技创新中心，也是高力国际在华北业务发展的核心据点。在十四五规划进一步明确了北京将建立国际科技创新中心的发展目标后，高力国际相信，以互联网科技为首的高新技术企业势必会在北京办公市场的供需两端都扮演更重要的角色。受益于互联网科技企业的快速扩张和发展，中关村子市场空置率长期保持在5%以下，租金水平仅次于金融街。截止到2021年一季度，中关村甲级写字楼市场的租金保持在381元每月每平米，空置率降至只有3.9%，整个市场处于基本饱和的状态，核心区域的优质写字楼资源极度稀缺，不过未来3-4年中关村将迎来约40万新项目，这会在很大程度上缓解该区域“一房难求”的现状。

上地子市场的形成也得益于中关村企业发展壮大后的需求外溢，经过多年的全方位发育，上地已经从当初的“中关村后花园”蜕变为代表海淀最前沿科创力量的新名片。如今，上地已成为北京最重要的互联网科技产业聚集地之一；同时它也是目前北京最炙手可热的产业园子市场，更是2020年唯一连续三个季度出现快速去化且租金逆势上扬的产业园子市场，目前市场空置率仅有7%左右。高力国际华北区办公楼服务部董事殷子龙表示，海淀科创服务中心的成立让我们能更快速地捕捉市场行情动态，更实际地与互联网科技企业产生业务链接，更方便地为客户提供精准、优质、全面的地产服务，为北京建立国际科技创新中心的宏大目标提供积极支持。

高力国际非常看好该区域的发展潜力，并重视区域内互联网科技企业带来的巨大产业机遇，决定积极扩大华北区战略布局。新设立的海淀科创服务中心将有力延伸高力国际华北团队的服务深度，成立初期包含顾问及交易服务部办公楼等业务线，将着力满足客户多样化的办公和商业需求，加速助力深耕华北市场。