2025年，亚太区11个核心办公楼市场的净吸纳量达980万平方米，同比增长11%。这一增长得益于商业信心回升，以及印度、中国、日本等主要经济体的重新扩张。

办公楼市场新增供应同比增长19%，与需求增速基本保持同步。然而，随着核心地段空置率持续收紧、区域供应分布不均，企业租户在房地产决策上变得更加审慎、挑剔，竞争也更为激烈。

尽管亚太区整体供需大体平衡，但写字楼品质正成为核心分水岭。印度、中国和日本持续成为亚太区需求支柱，2025年合计贡献约90%的总租赁成交量。与此同时，菲律宾、新西兰、中国香港等办公楼市场虽基数较低，却录得最强增长动能，这标志着亚太区办公楼市场呈现更广范围的复苏参与度，而非同步、统一的回暖。

2025年全年亚太区域内需求强势反弹，高力国际于2026年2月发布的《亚太区办公楼市场洞察报告》显示，本轮周期的下一阶段，2026年亚太区办公楼市场将迈入全新阶段，其核心特征将不再是企业承租面积的大小，而更多取决于选址、承租动因及使用方式。

高力国际亚太区办公楼服务董事总经理Mike Davis表示："今年，我们看到亚太区办公楼市场整体势头保持稳健。随着优质资产竞争加剧、核心市场空置率持续收紧，企业在获取办公空间的方式、选址与时机上，正变得更为审慎且更具战略眼光。企业并非简单回归办公场所，而是重新优化调整其物业组合。如今企业的选址交易频次有所减少，但决策质量更高、更趋理性。"

亚太区域的投资活动进一步印证了这一市场情绪转变。2025年，亚太区办公楼市场的机构投资同比增长21%，至586亿美元，反映出市场对该板块信心重燃。韩国与日本合计占据区域写字楼投资总量的半数以上，而印度则录得年度投资增速最高。

高力国际亚太区资本市场及投资服务董事总经理Theo Novak表示："机构投资者已不再只关注短期周期性反弹，而是顺应租户对高品质、优区位、面向未来的楼宇需求，这凸显出租户策略与资金配置正日趋同步。写字楼周期的下一阶段将由那些真正意识到房地产如今是一项竞争优势、而非单纯成本项的企业与投资者所引领。"

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深圳2026年1月15日 /美通社/ -- 全球领先的多元化专业服务与投资管理公司高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）近日对2025年深圳优质办公楼租赁市场做出了回顾与展望。

在全球经济面临贸易保护主义升级与地缘冲突持续的复杂局面下，2025年中国经济展现出强劲的内生韧性，全年GDP增速预计稳定在5%左右，对全球增长贡献率维持在30%以上。作为全国经济与科技创新的核心引擎，深圳积极落实"经济大市挑大梁"的政策导向，以创新驱动为核心，推动新质生产力加速成长。2025年前三季度，战略性新兴产业增加值占GDP比重已攀升至44.1%，机器人、低空经济与空天技术等领域增势尤为显著，同比增幅分别达31.4% 和 30.4%，显示出强劲的创新活力。与此同时，尽管外部环境严峻复杂，深圳外贸仍保持动力与活力，2025年跨境电商卖家线上交易额突破1万亿元人民币，"跨境电商+产业带" 促进贸易和产业协同增效。

蓬勃发展的多元产业不仅构筑了深圳经济的坚实底座，也为办公楼市场带来了活跃的租赁需求。2025年深圳甲级办公楼净吸纳量约42万平方米，位居一线城市之首；优质研发办公市场净吸纳量则达64万平方米，活跃的需求在多元化产业空间持续落地。

从需求结构看，科技、贸易为市场带来重要支撑。2025年互联网科技在甲级写字楼中成交占比32%，依然是核心驱动力量。值得关注的是，硬科技企业基于多元化业务扩张所产生的新租与扩租需求正逐步释放，为市场注入了显著的复苏信心。跨境电商的蓬勃发展，推动出海企业、平台运营到跨境支付、物流货运等产业链关联企业对优质办公空间的需求，形成了显著的服务生态聚集效应。此外，政策层面亦有创新。2025年9月，深圳发布新规，允许存量商业、办公、旅馆等用途相互临时转换，为市场多元化发展提供了制度支持。在此背景下，下半年酒店在办公楼的租赁需求显著增长，成为带动市场去化的一个重要因素。

市场分化趋势持续深化。在甲级写字楼市场，前海全年净吸纳量近25万平方米，全市占比近60%，以较高的性价比优势成为热门成交区域。后海全年净吸纳量占比约15%，伴随区域多个科技及金融企业总部大楼投入使用、高端商业文体设施日益完善，其商务价值正获得更多优质企业认可。

在优质研发办公市场，坂雪岗科学城、留仙洞全年净吸纳量分别占比42%、26%，空置率同比均下降约9个百分点，租金同比跌幅分别为0.9%、2.2%，为各子市场中最低降幅。二者以较高的"新动能"产业集聚度，呈现出独立于全市办公楼市场整体下行的韧性行情，凸显产业生态成熟度对办公楼去化的关键作用。

尽管新增需求逐步释放为市场带来曙光，但供应高峰之下租金仍处于下行通道。2025年末，深圳全市甲级写字楼平均净有效租金约132.2元/平方米/月，同比下降12.3%，租金同比降幅逐季收窄；优质研发办公净有效租金约84.1元/平方米/月，同比下降7.4%。尽管主动下调租金的存量项目数量趋于减少，但受个别项目的经营压力与结构性市场因素影响，整体租金水平仍延续下行趋势。

展望未来，深圳优质办公市场的发展将深度嵌入国家与城市宏观战略蓝图，在机遇与挑战并存的背景下，走向一条以产业动能升级、区域分化加剧和资产运营升维为核心的发展路径。

一方面，作为我国"新动能"产业发展的重要引擎，人工智能、半导体、具身智能等硬科技产业的迅猛发展将为优质产业空间提供核心需求支撑。这些产业不仅自身具有强扩张性，还通过产业链协同效应，激发上下游企业如硬件供应链、数据服务、科创平台等的办公需求，形成"硬科技+生态圈"的复合增长模式。同时，深圳作为"外贸第一城"，其跨境经济生态将为办公市场提供持续增量。随着深圳深化"五外联动"机制、扩大制度型开放，外贸新业态与先进制造业的融合将进一步强化，支撑优质办公空间的去化。

另一方面，供应层面挑战不容忽视。未来三年，预计深圳市场化租赁的甲级写字楼供应量或超300万平方米，研发办公约160万平方米。这将使空置率持续高位运行，租金预计在L形底部徘徊。市场去化进程则取决于各区域与新兴产业的链接强度，产业集聚度高、产业生态完善、配套成熟的子市场将率先企稳，形成独立于整体下行的韧性行情。

高力国际认为业主方的竞争焦点正从单纯的价格战转向资产运营与产业生态服务能力的提升。提供重要的附加价值将是项目脱颖而出的关键。总体来看，市场正处于深度调整与重构期，虽然整体挑战不小，但新兴产业带来的结构性机会为市场的长远健康发展奠定了基础。

高力国际拥有全球化的资源平台，经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队。我们对写字楼市场拥有深入的洞察，对市场变化具有极高敏锐度，能用前瞻性视角制定创新有效的地产解决方案。我们拥有丰富的全球客户资源，能够与业主、租户及投资者紧密合作，定制化提供办公室租赁、选址等办公空间解决方案，助力实现物业价值最大化。

高力国际始终秉持"以客户为先、突破创新"服务理念，用诚信和投入换取长期价值，专业共赢，加速成功。

高力国际基于全球深度洞察与多地区实践积累，正式推出适应性设施管理服务(Adaptive Facilities Management，简称AFM)，以 "动态适配、智能驱动、价值共生" 的新型模式，为企业破解新时代 FM 难题，助力企业构建韧性、高效、以人为本的未来职场。

高力国际中国区物业及资产管理服务董事总经理陶甄表示："当前市场的设施管理需求兼具规模化与个性化特点。企业既需要跨区域的标准化管理，又要应对不同城市、不同业态的定制化需求。‘适应性’恰好能解决这一矛盾。高力国际始终以客户成功为出发点，致力于将这种‘适应性’能力转化为可落地、可衡量的实际价值，助力企业在动态变化的市场中构建持续竞争优势，Accelerate your success.

AFM适应性设施管理(Adaptive Facilities Management)是高力国际在全球多机构及客户访谈及实践验证基础上的系统性升级，它不仅是一套方法论或技术工具，更是一种贯穿设施管理全链路的价值重构与运营哲学，旨在帮助企业构建真正适配未来、协同业务、激发活力的工作空间。我们希望通过数据化、灵活性的设施解决方案，帮助企业将空间转化为生产力工具，打造真正吸引人才、赋能创新、践行可持续发展的未来职场。"

What is AFM

灵活应变 平衡标准化与本地化需求

FM(Facilities Management，设施管理)是确保工作场所高效、安全、有序运行的一系列综合服务，其范畴涵盖运维维护、空间管理、能源控制、环境安全及员工服务等基础保障职能，是支撑组织日常运转的重要基石。

AFM(Adaptive Facilities Management，适应性设施管理)则是在数字化转型与工作模式变革的背景下，演进形成的一种数据驱动、技术赋能、灵活协作的新型设施管理模式。

AFM(Adaptive Facilities Management，适应性设施管理)不再局限于被动响应和标准化服务，而是通过物联网、人工智能、平台化工具等科技手段，实现对设施使用状态的实时感知、需求预测与资源动态调度，从而支撑企业面对多地区、多场景、弹性化办公环境下的复杂管理需求。

Why AFM

价值共生 传统模式的系统性升级

在市场与企业快速发展的今天，传统FM的"固定模式"已然跟不上企业的动态发展：跨区域扩张时多城市服务标准难统一、管理效率大打折扣；混合办公场景下空间资源浪费与服务过剩并存、成本无法精准控制；ESG合规要求下FM难以承接碳减排、绿色认证等长期目标。

而AFM(Adaptive Facilities Management，适应性设施管理)的 "适应性"，恰好解决这些痛点：它既能通过模块化服务适配不同行业的特殊需求(如制造业的生产连续性、商业地产的租户体验)，也能通过智能技术实现跨区域的标准管理，更能将ESG理念贯穿运营全周期 —最终让FM从 "后勤支持" 变成企业应对不确定性的韧性支撑。

Colliers AFM

全栈能力支撑多元场景

高力国际适应性设施管理(Adaptive Facilities Management，AFM)是一种面向未来的战略型设施管理新模式。它彻底超越了传统FM被动响应的维护角色，通过技术赋能与灵活协作，核心目标是让设施管理与企业核心业务动态匹配、深度协同，成为支撑企业多区域、多业态发展的战略伙伴。

高力国际将全球AFM标准与中国市场需求结合，覆盖四大核心空间。

高力国际适应性设施管理(Adaptive Facilities Management，AFM)通过三大服务矩阵为客户提供端到端支持：技术运维服务实现管理提效，企业空间运营确保标准化与灵活性，战略支持服务则直接赋能可持续发展及多元职场打造等企业级目标，致力于成为企业在不确定环境中构建业务韧性与驱动可持续增长的首选战略伙伴。

高力国际致力于为客户提供优质的物业及资产管理服务，管理的业态涵盖超高层建筑、甲级写字楼、购物商场、购物商场及产业园区等，为客户带来理想的投资回报。

高力国际适应性设施管理(AFM)是一种面向未来的战略型设施管理新模式，我们的服务全面覆盖企业职场、生产转运、零售服务、功能配套四大核心空间类型，并通过技术运维、企业空间运营、战略支持三大服务矩阵，致力于成为企业在不确定环境中构建业务韧性与驱动可持续增长的首选伙伴。

高力国际凭借先进的管理体系以及前瞻性数字化重塑能力，在可持续发展领域拥有卓越的专业能力，致力于为企业、资产及个人提供定制化可持续发展服务，包括ESG战略咨询、绿色健康建筑认证、能源管理和碳资产服务、绿色租赁服务、绿色人才培训等，为企业、资产及个人绿色转型护航，加速客户成功。

核心区位优势凸显，教育与商圈资源双加持

该项目位于前滩九宫格住宅社区板块，地上建筑面积约3.3万平方米，与前滩商务区无缝衔接，区位条件优越。项目周边教育资源丰富，从幼儿园至大学的全龄段教育体系完善，涵盖优质公立学校及高端国际学校，为高净值家庭打造兼具商务与生活品质的理想社区。这一地段的价值潜力，亦体现出高力国际在办公室选址及办公楼租赁市场研究领域的深度洞察。

高端客群聚集，价值稳健的投资标的

作为浦东金色中环带上的核心功能区，前滩商务区以"总部经济、国际社区、文化艺术"三位一体的规划定位，被誉为"下一个世界级会客厅"。该区域不仅聚集大量跨国总部及高端商务人士，同时吸引了追求优质教育与居住体验的高知家庭群体，形成了"高知、高值、高质"的稳固客群圈层。这一特征为投资者在制定办公室空间策略及长期资产配置时，提供了重要的参考依据。

公寓资产受资本青睐，改造升级开启新篇章

近年来，随着多支公寓类公募REITs及持有型不动产ABS的密集发行，长租公寓已成为资本市场的确定性投资赛道。本次交易完成后，新业主团队计划对项目进行系统化的改造与功能优化，在装修统筹与空间规划方面进行提升，以满足新一代租户对品质与智能化居住体验的需求。这也反映出高力国际在资产重组与写字楼租赁市场服务中持续展现的专业能力和行业领导力。

关于高力国际

高力国际（原名Colliers International，现改名Colliers；官网www.colliers.com.cn）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过22,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收超过45亿美元，旗下管理的资产总额达990亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。高力国际在办公楼租赁市场趋势分析、租户需求洞察、绿色建筑认证咨询以及智能化办公空间解决方案等领域具有显著优势，致力于为客户提供全方位的办公楼租赁服务。

此次合作不仅是双方资源整合，更将是行业可持续转型的标杆性探索。高力国际将从ESG管理体系、ESG品牌体系、ESG市场能力、可持续发展人才培训等多维度赋能绿城服务，助力绿城服务企业及项目实现可持续最佳实践，同时打造多样化可持续服务产品满足客户需求，实现投资者、客户、业主及员工全面共赢。

共绘ESG战略蓝图，多维契合双赢未来

绿城服务与高力国际的合作核心建立在ESG（环境、社会、治理）理念的深度契合上。

绿城服务集团是一家以物业服务为根基、以生活服务与城市服务为两翼，以数智科技为引擎的数字化、平台化、生态型的现代服务企业。绿城服务蝉联 "中国物业服务百强满意度领先企业"。目前，业务覆盖全国31个省、直辖市和自治区，以及202个城市，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、医院、学校、超高层建筑和高科技产业园等，总合同服务面积超8亿平方米。

绿城服务长期践行可持续发展，连续3年发布独立ESG报告，其社区治理模式（如"幸福里"业主共治、低碳智慧园区建设）和公益品牌（如"海豚计划""红叶行动"）已形成特色服务价值体系。

高力国际在全球绘制ESG可持续战略蓝图并致力于实现最佳实践。在中国，高力国际紧跟国家战略步伐，将宏大且深远的ESG战略化作多元服务能力，构建了覆盖企业管理、资产运维、楼宇经济、人才培训的全生命周期服务体系，并依托全球70国运营网络及数字化平台，为资产注入绿色价值。

高力国际与绿城服务在"低碳运营""社区治理""公益赋能"等维度高度契合，绿城服务提供本土化场景与人文基因，高力国际将贡献国际化标准与技术框架，形成"理念-实践-价值"闭环，实现双赢。

绿城服务董事会主席杨掌法表示："绿城服务着力ESG可持续发展，不是短期的议题，是一个经过深思熟虑，仔细考察后的长远且负责任的战略规划，这将影响我们未来五年、十年的企业发展。我们希望借由与高力国际的合作，在绿城服务多层面多业态管理中，将ESG战略蓝图体系化系统性实现全面落地，同时也期待双方有更多维度的深入合作。同时对于本次合作，我认为还有更深层的内涵，绿城服务可以起到一个行业引领的作用，让更多同行、合作伙伴、客户及物业工作者进一步理解ESG可持续发展理念及实践意义，携手实现行业共同进步，达成可持续发展战略大目标。"

高力国际中国区物业及资产管理服务董事总经理董兹华表示："非常荣幸与绿城服务达成合作。绿城服务是国内头部不动产服务企业，也是一家情怀与实力俱佳的企业。ESG可持续发展是企业责任体现，也是引领行业发展的重要引擎。我们非常珍视本次合作，将整合国际资源并调动中国区多业务块专家组成服务团队全力支持，助力绿城服务ESG战略落地，并积极推进双方更多业务合作机会。"

多业态同步升维，构建可持续服务专业能力

高力国际将运用全球经验与ESG全纬度服务能力，赋能绿城服务的社区深耕场景，拓展ESG服务的本土化落地路径，加速绿城服务非住宅业态的绿色升级，进一步强化绿城服务多轨竞争力。

在ESG议题选择上,高力国际了解上下游企业及国际化服务企业情况,同时深刻理解绿城服务的战略布局、客户服务体系、人才培养机制内涵，从企业治理、建筑打理、人文关怀、生物管理等维度出发，将全面提升绿城服务ESG能力。

高力国际中国区可持续服务中心董事崔业赞表示："借助于高力国际可持续发展和多方位的资源导入，我们从企业、资产、人文等多方面将ESG理念融入经营与管理中，助力绿城服务形成ESG体系与示范样板，希望通过与绿城服务的携手共进，推动物业行业从"基础服务"向"可持续服务"跃迁，为物业行业高质量发展及企业治理提供新范式。"

一、高力国际双角色赋能：设计引领+招商护航

作为杭州城市新中心核心区中轴线规划的国际方案中标方及未来科技城中轴线项目的首席招商顾问，高力国际通过以下路径全面赋能区域发展：

1. 顶层设计战略化
   以"科创+人文+生态"融合理念，主导完成杭州城市新中心核心区中轴线设计方案，将余杭国际体育中心、未来国际演艺中心等核心地标串联为"科技文化展示轴"，规划"商业+文化+服务"复合功能带，构建产城融合的世界级城市中轴线。
2. 产业招商精准化
   依托对杭州甲级写字楼市场的深度研判（租金趋势、租户迁移需求等），制定"梯度化招商策略"：
• 通过灵活租赁条款与租金优惠政策，吸引优质企业从乙级向甲级楼宇升级；
• 提供绿色建筑认证（LEED/WELL）咨询及智能化办公空间解决方案，打造健康安全、可持续发展的办公场景；
• 创新"科技赋能办公"模式，推动灵活办公空间与智慧楼宇系统融合，提升租户黏性。

二、项目落地：银泰杭州新中心锚定中轴线南端

杭州银悦置业有限公司以13.37亿元成功竞得未来科技城核心区三宗地块（总用地面积约19.34万平方米，综合容积率1.5-1.65），标志着银泰杭州新中心项目正式落地。该项目将聚焦：

业态升级：引入高端商业综合体，联动周边文化地标形成消费活力圈；

产业辐射：通过甲级写字楼集群吸引科技研发、金融总部等企业入驻，优化区域产业生态；

可持续发展：实践低碳建筑标准，推动区域从"产城分离"向"产城人融合"转型。

三、世界级中轴线：杭州"第三中心"的核心引擎

2023年杭州国土空间规划明确将"城西科创中心"定位为继"武林湖滨""钱江两岸"后的第三城市中心，承载科技创新、金融办公等六大功能。余杭区发布的《杭州城市新中心核心区（中轴线）实施方案》进一步提出：

空间战略：以中轴线串联科创、文化、商业资源，打造比肩"硅谷"的科创走廊；

高力国际价值：通过全球化资源网络导入国际经验，同时结合本地化洞察，为区域提供"规划-建设-运营"全周期服务。

与城市新中心共成长

高力国际以‘设计力'定义城市高度，以‘招商力'激活产业动能，未来将持续通过科技赋能、绿色赋能、资源赋能三大策略，助力杭州城市新中心建设成为全球科创高地。

该项目交易的成功，将为张江科学城乃至上海浦东新区的芯片设计等高科技产业的升级发展注入新动力。同时，项目作为高力国际策划作品，本次成交彰显了高力国际在产业园区一站式服务专业能力，进一步夯实了高力国际在高新技术产业载体的选址、交易等领域的领先地位，提升了作为"共赢浦东合伙人"的影响力。在当前办公楼租赁市场趋势下，越来越多的科技企业倾向于通过购置物业来规避租金上涨风险，同时满足对健康安全办公空间和可持续发展办公环境的需求。

数智天地 • 智慧云——高端研发产业集聚区

乐鑫科技所购房产为上海陆家嘴（集团）有限公司持有的张江科学城"数智天地•智慧云"项目。该项目总建筑面积约17.6万平方米，由6栋高端住宅、3栋甲级科技办公楼组成，是上海金色中环发展带标杆项目，致力于打造高端研发和在线新经济产业集聚区，于2024年10月实现竣工验收。通过此次交易，乐鑫科技将其研发总部落地在陆家嘴数智天地•智慧云办公楼T3幢。

乐鑫科技表示，上海研发中心目前租赁的房产已无法满足未来公司业务规模进一步扩大的空间需求，且存在租金上涨、租约不稳定等风险。通过购买房产，同时购置先进的软硬件设施，公司可实现研发中心优化升级，助力公司持续深入开展研发活动，有助于提升品牌形象，吸引和留住优秀技术人才。同时，购置标的房产将实现公司集约化、系统化运营与管理，从而提高公司整体经营效益。这一决策体现了科技企业对灵活办公空间需求和科技赋能办公空间的重视，同时也反映了企业在租金与租期平衡方面的战略考量。

乐鑫科技2008年成立于上海张江，是首批科创板上市公司，是物联网领域的专业芯片设计企业及整体解决方案供应商。企业专注于物联网领域AIoT芯片、模组及开发套件的研发、设计及销售，为用户提供安全稳定的无线连接、语音交互、人脸识别、数据管理与处理等服务。

乐鑫科技荣获了国家高新技术企业、国家级专精特新"小巨人"企业及制造业"单项冠军"企业等称号，并与亚马逊云、字节豆包大模型等国内外知名物联网平台、人工智能平台建立了紧密的战略合作关系；2024年以来又陆续获得苹果、微软、OpenAI等全球商业巨头的认可与支持。

乐鑫科技在2024年取得高速增长。期内，公司营业收入20.07亿元，同比增长40.04%；归母净利润3.39亿元，同比增长149.13%；公司进一步加强了研发投入，截至期末，乐鑫科技共有员工770人，其中研发人员数量553人，较上年同期增长14.26%。

随着全球半导体市场重回增长轨道，中国市场的复苏回暖信号也在加强。上海集成电路企业的传统集聚地以张江核心区为主，乐鑫科技研发总部落位的御桥板块属于张江科学城扩展区的新兴节点，在资产价格、综合配套、发展空间、支持政策等方面有差异化竞争优势，非常适合芯片设计等轻制造企业设立总部。

高力国际作为上海浦东新区高能级的域战略合作伙伴，长期深耕高新技术产业、扎根高科技园区，我们将继续凭借全球性的资源网络与深入的本土化市场积累，围绕生物医药、人工智能等战略性新兴产业，为区域发展贡献更多专业力量。基于对办公楼租赁市场洞察和租户需求分析，我们持续为客户提供定制化的解决方案。

关于高力国际

高力国际（原名Colliers International，现改名Colliers；官网www.colliers.com.cn）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过22,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收超过45亿美元，旗下管理的资产总额达990亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。高力国际在办公楼租赁市场趋势分析、租户需求洞察、绿色建筑认证咨询以及智能化办公空间解决方案等领域具有显著优势，致力于为客户提供全方位的办公楼租赁服务。

中国石油上海大厦位于陆家嘴-世纪大道沿线最繁华地段，区位形象优越，商务配套醇熟，区域金融及科技企业集聚，是上海最具活力的商务区域之一。

近日高力国际对一季度上海甲级写字楼市场做出了市场回顾与展望

2025年第一季度作为传统淡季，上海甲级写字楼整体市场需求相对疲软，空置率环比小幅上涨，租金持续下行。在优质项目陆续入市的行情下，建议业主精准把脉企业诉求，探索新发展模式。

2025年第一季度，录得上海全市甲级写字楼租金趋势存量 1,726 万平方米，上海写字楼净吸纳量约为3.5万平米，环比下降44%。第一季度有2处新项目入市，共计约10.6万平方米；2025全年新增供应量预计将达近125.6万平方米。

本季度上海全市甲级写字楼空置率环比小幅上涨0.3个百分点至20.0%，与去年同期基本持平，上海全市甲级写字楼租金趋势持续跌至 6.43 元每平米每天，季度环比下降1.7%，同比下降7.3%。

消费品行业需求有所上升

从行业来看，专业服务、金融及汽车及零部件为第一季度前三大需求来源，互联网行业冷热不均。伴随消费需求的复苏，本季度消费品行业需求占比上升至第四位，达到16%。2025年一季度的新增供应均位于次核心区。预计今年仍有大量供应入市，市场仍面临较大去化压力。

市场预估

预计2025年，约68%的新增供应量将集中在DBD次核心板块。预计未来三年内仍有超过300万方新增供应入市，办公楼租赁市场趋势供过于求态势延续。当下企业对租赁成本较为敏感，未来三年租金未见上扬态势。

总结与建议

上海写字楼市场在供应持续攀升和企业降本增效的态势下，市场竞争将进一步加剧。空置率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战。

建议业主方通过品质升级（如获取绿色建筑认证需求）与灵活租赁条款策略应对竞争；而有搬迁、调整办公室租赁策略的租户方可把握租金优惠政策窗口期优化选址。同时，双方可关注ESG 绿色可持续发展及智能化办公空间解决方案趋势，通过动态调整适应市场变化，在存量竞争中挖掘增长机遇。

关于高力国际

高力国际（原名Colliers International，现改名Colliers；官网www.colliers.com.cn）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过22,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收超过45亿美元，旗下管理的资产总额达990亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。高力国际在办公楼租赁市场趋势分析、租户需求洞察、绿色建筑认证咨询以及智能化办公空间解决方案等领域具有显著优势，致力于为客户提供全方位的办公楼租赁服务。

高力国际中国区董事总经理邓懿君女士受邀出席峰会，并在主题圆桌论坛《跨界人生，「她」的无限可能》中，与奥运冠军、前国际奥委会委员杨扬女士，以及著名女高音歌唱家黄英女士同台，就女性在不同领域的勇气与成就进行了热烈的交流与分享。

领导力分为有形与无形两种。有形领导力，是通过可被量化评估的成绩、具体的数据反映出来，特别作为企业的领导者，我们需要对‘数字'负责；而无形领导力，则是一种精神的体现，譬如足够的自律、长期主义、强大的目标感等等，并通过这样的内驱力让自己不断成长。

在峰会现场，福布斯公布了备受瞩目的"2025中国商界20位潜力女性"榜单。邓懿君女士再次凭借她卓越的领导才能、积极的社会影响力以及在行业内的突出表现，荣耀登榜。

邓懿君女士表示能够入选福布斯《2025中国商界20位潜力女性》榜单，我感到非常荣幸。这一殊荣不仅是对我个人的认可，也是对高力国际中国区团队不懈努力的有力印证，更激励着我们面对未来更多挑战，并创造更多的可能性。

高力国际始终坚持"突破创新"这个发展理念，这不仅体现在突破传统思维、打破行业壁垒，更在于以韧性应对周期波动，用长期主义创造价值。

未来，高力国际仍将不断尝试和解锁前沿赛道，从智能数字化服务、ESG绿色经济到企业出海全球化拓展；探索行业新质生产力，助力客户在复杂环境中实现增长；引领行业发展，合作共赢，加速成功。

高力国际董事总经理邓懿君女士凭借在行业内外的积极影响力，以及她带领团队突破进取、积极创新的瞩目表现，在众多候选人中脱颖而出，荣获"IPA 2024-2025年度亚太区最佳地产人"奖，成为中国区首位获得此项殊荣的行业人士。

2024年5月，邓懿君女士荣获了"IPA 2024-2025年度中国区最佳地产人"奖，并被提名参与"亚太区最佳地产人"奖的角逐。IPA被誉为"地产界的奥斯卡"，这一盛事吸引着全球的地产界精英汇聚一堂，共襄荣耀时刻。

亚太区最佳地产人

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2024年5月，邓懿君女士荣获了"IPA 2024-2025年度中国区最佳地产人"奖，并被提名参与"亚太区最佳地产人"奖的角逐。IPA被誉为"地产界的奥斯卡"，这一盛事吸引着全球的地产界精英汇聚一堂，共襄荣耀时刻。

邓懿君女士积极发挥自身在行业及社会影响力，变局之下，带领高力国际中国区团队启"新"而行，以先锋态度及前瞻视野，布局新赛道，挖掘新增量，推动数字化变革，以"出海+ESG"双战略的实施，为企业及个人赢得更多发展机会。

邓懿君女士表示非常感谢IPA国际地产大奖专家评审团的肯定，授予我"2024-2025年度亚太区最佳地产人"奖。这一荣誉不仅是行业对我个人和高力国际中国区团队成绩的认可，更是对我们不懈推动全球化商业合作与可持续发展战略所释放出的广泛影响力的有力证明。

2025年注定是不平凡的一年，唯有激流勇进，方能盛放新生。高力国际将秉持创新引领的前瞻发展战略，依托数字化智能平台，以"全球资源+本地智慧"的双轮驱动，持续强化企业出海服务及ESG可持续发展业务，为推动行业新旧动能转换，助力区域高质量发展，贡献更多专业力量，加速合作共赢。

IPA国际地产大奖(International Property Awards)，1994年创立于英国，是目前国际上最高荣誉的地产大奖，素有"地产界奥斯卡"之称。

IPA奖项评选涵盖商业地产及住宅等所有资产类别，参与评选的项目来自建筑设计、室内设计、地产开发和地产营销四大领域。评审聚焦服务、创新、原创性、可持续性等多个方面，以严格且专业的评判标准进行综合考量，最终评选出优胜者。

此次交易由高力国际中国区内地与香港资本市场及投资服务团队共同推进，同时高力国际香港估价与咨询服务团队全程协助，在各方通力合作下成功助力此次交易的顺利完成。京东集团与高力国际在多个领域的合作已持续超过八年的时间。京东产发是京东集团供应链生态系统的基石，其业务包括对物流园区、产业园区、数据中心等的投资、开发和资产管理。京东产发积极推进全球化网络布局：2023年，京东产发在新加坡收购了5处物流资产；在英国、荷兰等欧洲国家也进行了一系列的收购；香港利丰中心是京东产发最新收购的物流项目，也是其在香港收购的第一个工业项目。

邓懿君Tammy Tang高力国际中国区董事总经理表示，随着京东产发全球化网络布局战略的深入推进，高力国际将继续凭借我们在全球工商业地产领域丰富的资源与国际化的专业团队，助力京东在全球电商领域取得更加辉煌的成就。

2024年中国大宗交易房地产市场总结与展望

一线城市领跑，写字楼市场价值洼地效应显现

回望2024年中国大宗交易市场，上海以758亿元成交额（全国占比38%）稳居榜首，但核心地段空置率分析显示办公物业交易额（337亿元）同比下滑至近年最低。值得关注的是，一线城市写字楼市场价值洼地效应显现，折价项目通过债务重组方案与业态升级重获市场关注。北京市场在保险机构房地产投资驱动下，办公业态占比59%（315亿元），非传统买家入场加速。

办公承压，公寓及零售业态成交增加

全国层面，办公物业仍以730亿元占据主导，但投资者结合写字楼风险回报因素重估资产价值。公寓（280亿元）及零售业态（259亿元）在外资加持下逆势增长。值得关注的是，大宗交易市场低迷期催生不良资产处置策略创新，部分项目通过债务重组方案实现价值重塑。

内资主导深化，政策与工具创新赋能

内资交易占比普遍超85%，国企与民企活跃案例显示内资买家已掌握核心资产的定价权。政策端，公募REITs底层资产扩容为资本向公寓、商业、工业等资产类别引流提供新通道。高力国际凭借大宗交易退出时机研判能力，助力投资者在分化市场中平衡风险收益。

展望未来，外资加速处置资产，结构性机会与风险并存

2025年，外资受到基金期限到期及再融资的压力或加速折价处置资产，由此会产生结构性的交易机会。AI技术普及将会推动机构进一步布局数据中心类资产。高力国际将依托国内投资者资源库与跨境资本长期合作经验，促进大宗交易市场进一步活跃。

结语

尽管市场仍面临一定的挑战，中国大宗交易市场在核心资产、公募REITs类资产领域的机遇不容忽视。高力国际将继续凭借其深厚的行业经验与全球化资源，为投资者提供专业的市场洞察与定制化服务，助力客户在复杂多变的市场环境中把握先机，实现资产价值的持续增长。

关于高力国际：

高力国际（原名Colliers International，现改名Colliers; 官网www.colliers.com.cn  中国区总部地址: 中国上海市静安区永和路253号 | 邮编200072）

高力国际凭借经验丰富的专家团队和强大的资源网络，专注于高端房地产的收购与处置，为客户提供全方位的物业投资服务，包括市场趋势分析、资产组合咨询、收购与处置策略以及投资执行等。

在大宗交易市场中，我们擅长捕捉写字楼市场的抄底机会，并通过资产改造、绿色升级和灵活办公优化提升资产价值。同时，我们为保险机构等长期投资者定制服务，重点关注ESG资产，提供绿色建筑认证和碳足迹测算，助力可持续发展目标。在酒店资产领域，我们通过品牌重塑和运营优化激活资产潜力，提升运营效率与收益。

此外，高力国际在跨境交易中展现卓越整合能力，通过运营+资本服务模式，提供从收购到资产证券化的全链条解决方案，包括REITs上市和机构买家对接，最大化资产价值。凭借对跨境资本引流的深刻理解，我们帮助客户捕捉全球投资机会，通过创新交易结构和专业研判，确保稳健回报。无论是核心资产投资，还是通过REITs优化退出路径，高力国际始终致力于为客户创造长期价值。

绝佳位置，机遇无际：定义租赁市场新高度

AXIOM云际尚浦作为上海市杨浦区重点开发项目之一备受瞩目，矗立于上海东北部入口，占据杨浦区新江湾城门户位置。全面覆盖多重交通方式，便捷连接城市关键节点，成就超大型TOD商务社区。高力国际租户需求分析显示，杨浦区甲级写字楼租金较核心商圈低30%-40%，叠加区域产业升级红利，正形成显著的乙级向甲级办公迁移趋势。项目选址既满足企业对成本管控的需求，又把握科创走廊发展机遇，实现价值洼地与企业发展的双赢。

智慧创新，赋能无际：建立商业办公新基准

「智慧」是杨浦新江湾城的定位，也是AXIOM云际尚浦的关键词。项目以科技赋能办公空间为核心，通过超高双塔连通多视角设计，整合智能化办公空间解决方案，洞悉创新、趋势与互连，建立高端办公和前沿商业的新基准。

多元商业，精彩无际：打造"城市绿谷"新景观

AXIOM云际尚浦2.6万平米商业空间注重健康安全办公空间理念，结合可持续发展办公环境设计，将自然生态与绿色共享融入"城市绿谷"景观广场。项目毗邻上海城区仅存的200亩湿地生态公园，充分响应市场对绿色建筑认证需求，为租户提供生态与商务融合的标杆体验。

高力国际办公楼租赁行业观察显示，当前办公楼租赁市场正经历从成本导向向全生命周期价值评估的转型。云际尚浦项目通过科技赋能系统、健康认证体系与柔性服务条款的三维创新，构建了甲级写字楼价值评估的新坐标系。目前该项目已吸引生物科技、绿色能源等领域的跨国企业及独角兽机构入驻，其"空间价值+生态服务+科技赋能"的创新实践，为上海办公楼租赁市场升级提供了可复制的标杆样本。

关于高力国际：

高力国际（原名Colliers International，现改名Colliers; 官网www.colliers.com.cn  中国区总部地址: 中国上海市静安区永和路253号 | 邮编200072）在办公楼租赁市场趋势分析、租户需求分析、绿色建筑认证咨询以及智能化办公空间解决方案等领域具有显著优势，致力于通过办公楼租赁谈判策略优化与租金与租期平衡的专业服务，助力客户应对灵活办公空间需求增长。公司凭借在70个国家建立的运营网络，为房地产用户、业主和投资者提供覆盖租金优惠政策及灵活租赁条款的全方位服务。

上海2025年2月20日 /美通社/ -- 近日全球顶尖商业地产服务及投资管理公司高力国际（纳斯达克/多伦多证交所代码：CIGI）宣布，凭借对办公楼租赁市场趋势的深度洞察与租户需求分析的专业能力，正式成为上海国浩长风城全业态租赁战略合作伙伴。这一超甲级商务综合体以LEED+WELL双铂金认证为核心竞争力，精准契合企业日益增长的绿色建筑认证需求与可持续发展办公环境目标，同时依托智能化办公空间解决方案与灵活租赁条款，为租户提供全周期价值赋能。

绿色认证+健康安全：定义可持续发展办公标杆

在当前甲级写字楼租金趋势稳中有升的背景下，企业对办公空间的诉求已从单一成本考量转向综合效能评估。国浩长风城作为上海首个双铂金认证生态商务地标，以F7级空气过滤系统、紫外线杀菌及光触媒抗菌技术构建健康安全办公空间，并依托苏州河与长风公园的生态资源，打造"城市绿洲"视野。高力国际调研显示，超70%企业将绿色建筑认证纳入选址决策，而该项目通过降低能耗30%的可持续设计，直接回应租户对ESG目标的实践需求。

科技赋能+灵活空间：破解企业高效办公痛点

面对灵活办公空间需求的激增，国浩长风城以2,100平方米无柱办公层、70%+得房率及230平方米起灵活分割空间，提供灵活租赁条款适配不同规模企业。其DCS智能派梯系统（人脸识别响应<25秒）、智能会议室及云端协作平台等科技赋能办公空间方案，显著提升运营效率。高力国际研究指出，采用智能化系统的甲级写字楼租金溢价可达15%，且租户续约意愿提升40%。

精准招商+市场洞察：高力国际专业服务价值

高力国际依托全球化资源网络与本土化办公楼租赁谈判策略，为项目注入精准招商势能：

1. 租户需求分析：针对金融、科技及专业服务业定制空间方案，匹配总部独栋与超甲级办公集群；
2. 灵活租赁模式：推出"3+N"弹性租期、定制化装修补贴及能耗分级计费机制；
3. 商业生态联动：地下商业广场与地铁无缝衔接，协同周边高端酒店与商业体，打造"15分钟商务生活圈"。

当前办公楼租赁市场趋势显示，租户对‘健康+智能+弹性'三位一体解决方案的需求持续攀升,国浩长风城以双认证生态基底与全维度科技赋能，正在重新定义甲级写字楼租金趋势的价值标杆。

关于高力国际

高力国际（原名Colliers International，现改名Colliers；官网www.colliers.com.cn）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过22,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收超过45亿美元，旗下管理的资产总额达990亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。高力国际在办公楼租赁市场趋势分析、租户需求洞察、绿色建筑认证咨询以及智能化办公空间解决方案等领域具有显著优势，致力于为客户提供全方位的办公楼租赁服务。

2024年下半年，杭州、南京、苏州和武汉的甲级写字楼租赁市场仍未复苏，租金呈现持续下探态势。

杭州：市场即将迎来供应高峰

2024年下半年，杭州甲级写字楼租赁市场总存量约为414万平方米。贸易零售、互联网科技和金融行业是主要的办公室租赁需求来源。由于环境波动，部分租约交易推迟至下半年，市场吸纳量达6.2万平方米，较上半年有所增加。没有新增供应进入市场，且供应量低于2023年。为了保持入驻率，业主在租金上有较大谈判空间，租金下降至3.6元/㎡/天。同时，空置率环比下降1.5个百分点，降至16.4%。

预计未来3年，杭州预计有将近130万平方米的优质供应入市，预计将会需要4到6年消化市场存量。

2025年杭州甲级写字楼租赁市场将迎来供应高峰，基于目前市场存量，将对现有项目去化及租金造成一定压力，预计未来三年空置率仍将持续走高。

南京：租金持续下探

2024年下半年，南京甲级写字楼租赁市场总存量为233.3万平方米，专业服务、金融和教育培训行业成为主要办公室租赁需求来源。市场吸纳量接近2.3万平方米，较上半年有所回升，全年净吸纳量达3.3万平方米，高于2023年水平。下半年南京市场迎来2处新增供应，总量约18万平方米，分别位于新街口和鼓楼板块。由于业主采取灵活的装修补贴和续租优惠，市场租金环比下降2.3%，降至3.7元/㎡/天。同时，新增项目使得空置率快速上升，下半年空置率同比上升3.9个百分点，达35.5%。

预计未来3年，南京将有50万平方米的新增供应入市，超过八成位于河西板块。

2025年南京甲级写字楼租赁市场将迎来供应高峰，将对现有项目去化及租金造成一定压力。

苏州：新项目入市抬升市场控制率

2024年下半年，苏州甲级写字楼租赁市场总存量为281.2万平方米，专业服务、金融和互联网科技行业是主要的办公室租赁需求来源。市场净吸纳量为1.8万平方米，全年净吸纳量为6.8万平方米，低于2023年水平。下半年苏州迎来3处新增供应，总量约14万平方米，分别位于工业园区湖东和老城区板块。由于以价换量政策，市场租金半年环比下降4.2%，降至2.4元/㎡/天。同时，需求下降和新项目入市导致空置率上升至24.0%。

预计未来3年，苏州将有近87万平方米的优质供应入市，其中七成分布于苏州工业园区。

2025年苏州甲级写字楼租赁市场将迎来供应高峰，将对现有项目去化及租金造成一定压力，预计未来三年空置率将持续走高。

武汉：价格敏感型客户搬迁流失

2024年下半年，武汉甲级写字楼租赁市场总存量为295.1万平方米，专业服务、金融和高新制造行业是主要的办公室租赁需求来源。然而，市场需求未达预期，许多价格敏感型租户转向品质较低但通过精装设计改善硬件条件的乙级及以下写字楼，导致全年净吸纳量低于2023年水平。下半年武汉市场没有新增供应。需求低迷使得租金持续承压，半年同比下降2.5%，降至3.1元/㎡/天。同时，空置率同比上升0.8个百分点，达到33.7%。

预计未来3年，武汉将有近111万平方米的优质供应入市。

2025年武汉甲级写字楼租赁市场将迎来供应高峰，基于目前市场存量，将对现有项目去化及租金造成一定压力，预计市场空置率还将有一个明显抬升。

高力国际拥有全球化的资源平台，拥有经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队，对办公楼领域有深入的洞察与前瞻的视角，对市场变化具有极高敏锐度。

高力国际始终秉持"以客户为先、突破创新"服务理念，与业主、租户及投资者的紧密合作，为客户整合多种资源，用诚信和投入换取长期价值，全面助力客户加速成功。

高力国际认为目前上海写字楼租赁市场供大于求，持续下行的租金走势使市场持续利好租户方，租户将继续以"降本增效"、"高质价比"为主要目标。

业主方面对市场阶段性以价换量的挑战，亟需调整租金预期和免租期等策略，强化自身优势，以吸引企业长期入驻。

市场供大于求，需寻求去化方式

一、市场概览：

2024年第四季度，上海甲级写字楼租赁市场去化放缓，空置率小幅上涨，租金保持下降趋势。明后年供应高峰仍在持续，市场竞争加剧。在租金持续调整的行情下，建议租户积极把握搬迁及升级机会。

2024年第四季度，录得上海全市甲级写字楼租赁市场存量1,717万平方米，净吸纳量降至6万平方米左右，全年净吸纳量约44.5万平方米，与去年基本持平。

第四季度录得上海甲级写字楼租赁市场约12万平方米的新增供应，2024全年新增办公室供应量达约37万平方米，受大环境影响，多数项目延期入市。

第四季度，上海全市甲级写字楼租赁金额环比下降1.2%至人民币6.54元每平米每天，延续下降趋势 。同时，全市甲级写字楼空置率环比小幅上涨至19.6%。

二、租金延续下降趋势：

第四季度，金融、专业服务及贸易零售成为上海甲级写字楼租赁市场的前三大办公室租赁需求来源，合计占比达68%。其中，金融行业办公需求占比在2024年全年保持前三之一。

2024年四季度，搬迁依然是最主要的办公室租赁类型，新近竣工项目较为集中的板块内升级需求较为显著，以价换量仍为市场主流趋势。

三、市场预估：

本年度，供大于求是办公室租赁市场的主导行情，企业对租赁成本较为敏感。

预计2025年，约73%的新增供应量将集中在DBD次核心板块，租金水平仍将面临下行压力，未来三年未见明显向好趋势。

高力国际拥有全球化的资源平台，经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队。我们对写字楼租赁市场拥有深入的洞察，对市场变化具有极高敏锐度，能用前瞻性视角制定创新有效的地产解决方案。我们拥有丰富的全球客户资源，能够与业主、租户及投资者紧密合作，定制化提供办公室租赁、选址等办公空间解决方案，助力实现物业价值最大化。

高力国际始终秉持"以客户为先、突破创新"服务理念，用诚信和投入换取长期价值，专业共赢，加速成功。

友邦金融中心项目位于上海市虹口区东长治路866号，占地约22.5万平方米，其中包含约4.6万平方米的商业空间，约9.8万平方米超甲级写字楼，以及约1.4万平方米的国际专业剧院，集超甲级写字楼、精品人文艺术商业、国际专业剧院及历史文化保护建筑等多元业态为一体，规划并应用了与空气、水、采光等环境空间品质息息相关的改善技术和提优措施，并已获得LEED铂金级认证及WELL认证，匠心缔造以人为本的绿色舒适金融商务生态圈。

高力国际凭借前瞻性的服务理念和丰富的地产运营管理经验，致力于为客户提供专业的租户代表服务，帮助客户在写字楼市场中做出明智决策。

高力国际拥有全球化的资源平台，拥有经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队，对办公楼租赁领域有深入的洞察与前瞻的视角，对市场变化具有极高敏锐度。

高力国际致力于在全球范围内积极推行ESG战略，通过专业解决方案，秉持"以客户为先、突破创新"服务理念，战略性地融入及扩展项目的可持续发展性，帮助业主、投资者和企业，在达成"双碳"的道路上加速成功。

在高质量发展要求及双碳目标战略目标指引下，ESG在中国的发展正从虚无走向具体。2024年，中国ESG信披新规接连发布，沪深北三大交易所《可持续发展报告指引（试行）》和财政部《企业可持续披露准则（征求意见稿）》发布等等，中国可持续信披制度建设进入新阶段，这也标志着ESG在中国的发展从理论探讨走向实际应用，最终落脚到实体企业的经营与管理。

高力国际始终跟随国家战略发展步伐，善于在风云变幻的市场环境中寻求更适合企业/项目长远发展的路径。高力国际深谙不动产企业发展及项目运营管理逻辑，将ESG落到企业/项目管理的实处，同时推出T数字创新，整合设计ESGT战略服务，加速企业、资产、项目、个人职业发展绿色高质量转型，达成目标。

把握机遇 战略谋定

近日，凭借出众的专业实力，高力国际在中指研究院年度盘点中在众多竞争者中脱颖而出，荣获"2024中国不动产ESG服务优秀企业"奖。此外，高力国际物业及资产管理服务董事总经理董兹华先生，赢得"中国物业服务战略创新先锋人物"奖。

董兹华先生拥有28年的物业资产管理经验，凭借扎实的专业能力、敏锐的市场洞察力及快速适应变化的学习能力，推动高力国际在中国不动产服务的快速发展。

当前营商环境复杂多变，董兹华先生带领团队锐意创新，深入了解客户在不同阶段的痛难点， 不断突破传统管理模式，拥抱ESG，推动数字变革，重塑战略格局，升级服务模型，在中国区推出ESGT战略服务、一站式轻资产运营管理服务、多种经营创收服务及超高层建筑管理优化等，引领行业发展，携手客户应对市场挑战。

求变，是近年来行业的共同话题；破虚求实，成为所有企业发展的关键。

高力国际中国区物业及资产管理服务董事总经理董兹华表示："站在行业转型的十字路口，高力国际需要不断突破困境，携手新生。无论是ESG还是数字科技，高力国际需要拥有将理想变成更具现实意义的能力，为客户解决实际问题，达成经营目标。"

在这样的市场背景下，ESGT战略服务应运而生，经过三年多的纵横发展，已经实现多业务线齐飞，为不同类型客户提供了专业力量，赢得市场认可。

董兹华先生表示，2025年高力国际将进一步扩大ESGT战略服务能力范围，为更多企业客户提供ESG陪伴式战略服务，不断壮大绿色转型队伍，为国家"双碳"目标达成贡献力量，迈向更好的未来。

多赛道齐飞  业务纵横发展

高力国际创新设计ESGT战略服务，分别成立E（可持续服务）、S（项目整体空间营造）、G（物企战略顾问）、T（数字创新）四个赛道，核心围绕着去解决客户在运营及经营中遇到的痛难点。在E-可持续服务的维度上，为企业、建筑及个人发展提供定制化解决方案；在S-项目整体营造维度上，打造共享空间、企业空间、线上空间为楼宇内企业及其员工提供卓越服务，提升客户满意度及粘性，促进收益；在G-物企战略咨询上，关注到物业行业的发展及需求，为物企度身打造更具韧性的企业战略及市场策略；在T-数字创新上，高力国际云平台及CTS物业管理平台的打造为企业及楼宇发展提效，前瞻性AI智能管理理念及能源管理手段为项目发展赋能，全面加速客户成功。

今年高力国际在ESG业务方面的服务广度和深度不断加强，成功协助平安在北京和深圳的地标项目超预期达成GRESB五星评级，同时也协助平安不动产初步建立ESG管理体系，在消费品行业继续增加客户名单目录，帮助瑞幸咖啡在迈入两万店记录的里程碑上将第两万家店打造成LEED铂金级店铺，持续加深与麦当劳的深入合作，在净零项目和绿色店铺体系层面继续探索。

高力国际中国区工程及可持续发展事业部董事崔业赞表示："在面对行业竞争和企业运营压力的背景下，2025年高力国际将加速在企业低碳、供应链管理、降本增效、资产可持续管理等多维度的成功，从绿色金融、绿色租赁、绿色健康建筑等维度不断为客户提供长期和有效的ESG服务。"

可持续培训是高力国际2024年的全新赛道，也是高力国际ESGT战略的一部分。这一年的时间里，可持续培训中心不断突破创新，打造完善的高力国际ESG课程体系，成为GRESB、LEED、WELL等官方机构教育合作伙伴。

高力国际中国区可持续培训中心董事陈铁鑫表示："高力国际为超过300名提供可持续专项培训，为行业人才的成长提供知识的沃土,为社会打造面向未来的ESG可持续发展人才储备库。"

同时，2024年高力国际培育并逐步夯实ToB增量市场与解决方案，成功交付三单的企业SDG报告等新型业务，在同业友行中率先构建起以企业ESG报告实战、企业可持续发展目标管理等课程为支点的ToB培训产品系，使得高力国际可持续培训中心市场容量TAM获得战略性扩容。

在Social项目整体空间营造方面，高力国际聚焦于办公、商业和高端住宅三种业态，通过需求调研、产品构建、推广实践和持续迭代，为客户带来更好的服务体验。

高力国际上海物业及资产管理服务楼宇经营部副董事高倩文表示："受整体经济环境的影响，2024年的多种经营更着眼于高性价比的刚需服务，销售客单价有所降低，但高力国际仍然通过增加服务市占率达成收入增长的预设目标。"

高力国际2024更新完成了Colliers优力小程序，可供全国区域开展使用，将来会成为S业务的宣传名片。在行业领域，高力国际加入了上海市物业管理行业协会多种经营专业委员会并担任委员会的副主任，在行业内形成了不错的影响力。未来将持续推进多种经营业务的深耕和落地，与业主方协力打造多元化的服务体系。

在Governance物企战略顾问方面，高力国际认为资产需要在持续变化的竞争环境中实现保值与增值，需要管理者构建前瞻性的顶层战略和目标方案，保持管理模式和服务要求的同频共振，实现企业和资产的可持续运营。

高力国际华南物业及资产管理服务董事梁慧表示："从战略、品牌、人力到培训方案，高力国际提供一站式解决方案。打造精准的运营管理体系，提升服务效率；参与企业的组织设计，保持组织韧性和敏捷性；重塑KPI体系，保障组织分工与服务敏捷高效。结合全球优质服务经验，构建人才盘点、薪酬机制和培训方案，帮助持续构建优质人才机制。多元化的战略及治理服务，具有丰富的组合形式，高力国际帮助客户，保持发展方向与时代趋势同频共振，从而实现企业的持续发展和基业长青。"

在Technology数字创新服务方面，2024年，高力国际数字创新事业部成功孵化两款自研软件产品——智慧园区管理平台与智慧运营小程序。它们深度融合前沿技术，规划设计与之相适配的数智化方案为客户提供服务。

在实际项目中，为北京当下规模最大的次元文化主题商业体——朝阳公园内微博电竞中心项目，打造数字孪生智慧场馆，后续将以科技全方位赋能该项目的空间运营、能源管控及安防体系。不仅如此，高力国际中国区总部经数字化创新成为极具创新性的新型智慧园区办公空间，成为展示数字技术与多元场景深度融合的示范样本。

高力国际中国区数字创新事业部董事殷亮亮表示："聚焦当下，2025年高力国际顺势而为，运用顶层智慧生态架构能力，为客户打造轻量化解决方案，力求在有限成本内，输出最优质的服务。"

近日，高力国际在中国区总部智慧园区举办ESG策略共研沙龙，邀请全球不动产可持续发展评级体系GRESB、知名基金管理公司康桥资本、餐饮零售行业可持续发展领先者麦当劳以及可持续金融华侨银行中国等近百位行业专家，共研ESG发展及资产管理策略，激活2025绿色想象力！

活动演讲嘉宾合影（从左至右）
高力国际中国区工程及可持续发展董事 崔业赞
GRESB中国首席代表 邓耀华
康桥资本医疗健康产业设施平台ESG副总监 王骏贤
麦当劳中国工程与设施管理部总监 任千里
GRESB亚太区总裁 Steven Pringle
高力国际中国区董事总经理 邓懿君
华侨银行中国企业银行可持续发展融资部副总经理 高礼立
高力国际中国区物业及资产管理服务董事总经理 董兹华

立足全球  绿色重构发展格局

开场致辞

高力国际中国区董事总经理 邓懿君

高力国际紧跟国家战略部署，同时也看到了ESG在中国强大的业务增长能力及广阔发展空间，我们为企业、资产、建筑、个人等维度均设计了ESG相关的产品并持续升级。

特别值得一提的是，非常高兴成为GRESB多维合作伙伴，高力国际将从客户企业评价及可持续人才发展、市场推广等角度全面支持GRESB在中国的业务发展，携手共赢。

嘉宾致辞

GRESB亚太区总裁 Steven Pringle

首先祝贺Colliers高力国际中国区总部乔迁之喜！Colliers在这座科技感十足的智慧园区充分展示了其ESG理念。

2024年评级成果显示，GRESB在亚太地区参评者的数量持续增长，ESG表现持续提升，GRESB的发展离不开顾问合作伙伴们的支持。我们感谢Colliers持续推动国内不动产企业加入GRESB评级，携手追求净零目标。

主旨演讲

GRESB助力不动产ESG投资

GRESB中国首席代表 邓耀华

GRESB作为全球领先的ESG评级机构，助力不动产行业持续提升可持续发展绩效。

很荣幸与与会嘉宾交流ESG的最佳实践和未来努力的方向。特别感谢由Tammy领导的Colliers管理团队成功报考并获得GRESB AP（认证专家）并与现场超过30位来自不同专业和机构背景的GRESB AP们集体亮相。

Colliers不仅是GRESB坚定的顾问合作伙伴，更是我们的AP教育合作伙伴，期待共同为GRESB全球社区带来新的视角和洞见。

创新应变  革新绿色想象力

主旨演讲

ESG以及生物多样性对康桥资本来说为何是至关重要的课题?

康桥资本医疗健康产业设施平台ESG副总监 王骏贤

在分享中，康桥资本主要提及了三个重要主题。首先，对康桥医疗健康产业设施平台进行了详细介绍，使大家能够清晰知晓该平台的基本情况；然后，着重阐述了为何要重视ESG，深入剖析了关注它的必要性和重要意义；最后，通过实际案例研究，探讨了生物多样性丧失是如何对产生关键影响。此次分享旨在强调ESG与生物多样性的重要性，助力行业发展，也为业内提供了有益参考。

主旨演讲

可持续金融如何助力不动产行业低碳转型

华侨银行中国企业银行可持续发展融资副总经理 高礼立

在全球气候变化的严峻形势下，房地产行业作为能源消耗和碳排放的主要领域之一，正面临着前所未有的转型压力。实现低碳转型不仅是房地产行业发展的必然趋势，更是银行业履行社会责任和推动可持续发展的重要使命。

银行业通过提供如绿色贷款/债券、可持续挂钩贷款/债券等可持续融资工具,不仅能够为房地产行业的低碳技术创新和节能改造提供必要的资金支持,还能降低企业的融资成本，激励更多的企业参与到绿色转型的行列中来。

华侨银行在可持续融资领域拥有诸多成功案例，通过创新的可持续融资方案，陪伴房地产行业进行脱碳之旅，助力其低碳转型。

主旨演讲

麦当劳如何探索可持续发展与实践

麦当劳中国工程与设施管理部总监 任千里

探索绿色未来，麦当劳中国引领可持续发展新潮流！我们不仅响应国家2030碳达峰、2060碳中和的战略号召，更在全球范围内设定2050年净零排放的宏伟目标。

我们的绿色增长引擎正全力运转，从绿色餐盘到可再生农业，从新能源物流到全生命周期的低碳节能策略，麦当劳中国在每一个环节都践行着环保理念。10多年来，成绩斐然，我们的餐厅能耗年均降低3.2%，携手LEED绿色建筑认证，6年内打造了3400+绿色餐厅，规模全球领先。通过VFD智能变频排烟控制系统、能耗管家系统、光储从一体化方案等创新技术，我们不断优化能源使用，减少浪费。

特别值得一提的是，麦当劳福州福新中路餐厅作为首批"低碳空间"评价项目，展现了我们在低碳创新方面的领先地位。此外，北京首钢园得来速餐厅、广州云山天地餐厅、深圳梅沙万科餐厅等三家"零碳餐厅"更是引领行业创新的标杆。

主旨演讲

企业降本增效与实现租户和房东的ESG目标的新租赁模式

高力国际中国区工程及可持续发展董事 崔业赞

在企业面临行业竞争的背景下，如何降本增效成为大家热议的话题。

如何实现降本增效的目标，需要对企业经营的成本和要实现的提升效率内容进行拆解和细分，依据成本的组成挖掘在企业租赁场所哪些空间可以实现成本降低，比如选择ESG表现良好的楼宇，辅助符合双方利益的绿色租赁策略，可以实现降低企业经营的管理成本和运营成本，在提升效率方向首屈一指是员工的工作效率与满意度，如何打造符合员工需求的场所，从选址、装修和运营各方面均需要企业管理和行政人员以及楼宇管理人员需要考虑的话题，打造绿色健康舒适可持续的空间和楼宇，需要各利益相关方、多团队协同配合。

结尾致辞

高力国际中国区 物业及资产管理服务

董事总经理 董兹华

感谢GRESB带来的全球视野及2025年前瞻性思考，感谢康桥资本、麦当劳中国、华侨银行中国带来从ESG投资、绿色餐厅、可持续金融等角度干货满满的演讲，让我们收获良多，鼓舞高力国际ESG可持续发展事业进步成长。

高力国际ESG创新事业的发展离不开客户及伙伴们的大力支持，2025年我们将把握市场趋势，纵横发展ESG创新战略，助力客户及公司达成ESG最佳实践。

人才蝶变 激发行业增长潜能

高力国际在ESG人才培养领域独树一帜，拥有健全的培养体系及强大的师资力量，为社会、行业输送源源不断的专业人才，激发行业潜能。

GRESB AP（认证专家）教育合作伙伴授证仪式
GRESB亚太区总裁 Steven Pringle（左）
高力国际中国区可持续培训中心董事 陈铁鑫（中）
GRESB中国首席代表 邓耀华（右）

高力国际作为GRESB AP（认证专家）教育合作伙伴，组织专家团队深度研发专项课程，并在2024年12月完成首批学员教学及考试。

实现ESG最佳实践需要企业领导者的躬身入局。高力国际中国区董事总经理邓懿君参与首批GRESB AP(认证专家)专项课程培训并考取证书。

高力国际可持续培训中心GRESB AP(认证专家)首批学员（部分）合影

随着全球可持续发展目标的推进，ESG投资已成为主流投资原则之一。根据《世界投资报告2024》所述，投资便利化和数字政务成为全球投资政策制定者的关注焦点，而ESG评级则为投资者提供了衡量企业在可持续发展方面贡献的重要工具，已成为投资者决策的重要参考。

当前，全球投资环境及房地产市场错综复杂，不动产企业及项目进行ESG绩效评级，有效验证不动产企业及其项目的发展韧性，展现其适应全球投资环境变化的能力。

高力国际中国区董事总经理邓懿君女士表示，不动产企业或项目的ESG评级，是投资者在复杂环境中进行投资决策的重要参考。GRESB评级不仅能够为企业吸引更多的资本青睐，也能为项目赢得更多市场机会。深圳平安金融中心及北京丽泽平安金融中心在年度GRESB评级的卓越表现，是平安集团、平安不动产企业ESG实践的重要成果。

GRESB是全球领先的可持续发展评级机构，主要针对房地产和基础设施领域。GRESB成立于2009年，总部位于荷兰阿姆斯特丹。GRESB的评级指标与国际主流的ESG框架、协议和披露标准相结合，并被全球金融和资本市场广泛认可。截至2024年，全球有超过150家机构投资者会员使用GRESB为其投资管理决策提供参考。

GRESB中国首席代表邓耀华先生表示，GRESB评级是不动产和绿色金融间的桥梁，推动负责任投资落地。平安作为全国综合性金融机构，引领金融和ESG结合的最佳实践。我们亦期许高力国际作为GRESB的卓越顾问合作伙伴，能够继续推动更多优秀的不动产项目关注ESG，与GRESB共同助力中国不动产行业的高质量发展。

本次评级中，高力国际凭借丰富ESG评级经验及专业项目评估能力，协助深圳平安金融中心及北京丽泽平安金融中心从管理绩效、运营绩效等模块梳理ESG（环境、社会、治理）全维度的卓越表现，并提出评估意见、提分方案及跟踪可持续策略，最终两个项目均取得卓越成绩,也验证了平安不动产具有持续性强劲市场优势、企业责任践行及风险管理能力。

深圳平安金融中心，是中国华南地区的标志性建筑。项目位于深圳市CBD金融区，由约600米高的北塔（118层）、286米高的南塔（48层）及裙楼等部分组成。总建筑面积逾60万平方米，项目是包含5A超甲级写字楼、PAFCMALL、深圳柏悦酒店及FREESKY观光层的大型城市综合体。深圳平安金融中心除了是大湾区标志性建筑，更是绿色低碳建筑的样本，其运用迭代更新的创新科技手段，不断优化楼宇管理效能，在能源、水、废弃物管等多维度已达到国际领先水平。在本次评级中喜获90分高分及2024年最高星级（五星）评级，验证了深圳平安金融中心在可持续发展领域的成果。

北京丽泽平安金融中心是一个集办公休闲、商务洽谈、艺术商业于一体的综合性金融中心，位于北京丽泽金融商务区的核心地带。该项目由国际知名设计事务所SOM打造，包括两座写字楼A座和B座，高度分别为200米和180米，以及商业裙楼。在2024年度GRESB评级中，北京丽泽平安金融 中心以多项指数近满分的优异成绩，荣获五星评级，并位列东亚地区第三名，这一成绩不仅是对北京丽泽平安金融中心在可持续发展实践的认可，更为其未来的可持续发展之路奠定了坚实的基础。

高力国际中国区物业及资产管理服务董事总经理董兹华先生表示，我们与平安不动产在多个项目紧密合作，深刻理解平安不动产在可持续方面做的不懈努力及ESG全维度的卓越表现。当前，中国房地产市场正在经历从高速开发到存量运营的转型阶段。面对市场的变化，我们不断调整服务策略，以更好地助力客户达成目标。我们推出ESGT战略服务，从E（可持续服务）、S（项目整体营造计划）、G（物企战略咨询）、T（数字创新）四个赛道核心围绕着去解决客户在经营及运营中遇到的痛难点。

高力国际作为GRESB 的咨询合作伙伴(Premier Partner),在全球范围内已协助多家企业完成了GRESB评级。

在本次评级中，高力国际深入研究GRESB各模块评价标准，摸排项目具体情况后，梳理并设计本案ESG评级策略，并制定提升措施报告；同时，高力国际与GRESB官方充分沟通，及时更新并规范数据报告，确保高效工作进度，达成目标。

高力国际中国区工程及可持续发展事业部董事崔业赞先生表示，高力国际可持续发展团队充分了解了平安集团、不动产和项目层面的表现，与项目评级相关联的团队持续沟通，从前期评估、制定策略、落实全面的ESG提升方案、与GRESB官方机构沟通直到最终获得结果。除GRESB评级外，我们与平安不动产各部门密切协作，搭建ESG专职委员会，将两个地标项目的评级过程和经验持续融入到资产管理过程，持续提升和保持良好的ESG表现。

2024年第二季度，上海甲级写字楼市场延续第一季度的市场走势，整体需求尚在恢复阶段。新增供应量同比出现回落，市场空置率环比微降；随着大量新增供应入市，租金的下行趋势或将持续。建议有搬迁、升级需求的租户可积极把握机会。

1.市场概览

2024年第二季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1,690万平方米。

2024年二季度上海写字楼市场仍处于调整恢复期，录得甲级写字楼净吸纳量9.1万平米，周期性平稳。

2024年二季度仅有一处新项目入市，上半年新增供应回落。但预计2024全年新增供应量高达到157万平方米，为近五年内最高供应。

• 录得第二季度上海全市甲级写字楼租金环比下降2.8%至人民币6.7元每平米每天，延续两年的下降趋势
• 在无新增供应入市的情况下，第二季度上海全市甲级写字楼空置率环比微降0.3个百分点至19.6%

2.租赁市场以价换量

专业服务、互联网科技、金融为2024年第二季度上海办公楼市场的前三大租赁需求行业，合计占据需求来源的50%

预计未来约71%的新增供应量将集中在次中心板块（徐汇滨江及五角场等子市场），此版块写字楼项目面临更多市场竞争及挑战。

上海核心区与次中心区子市场
Q2 2024租金与空置率表现

租金对比（人民币每平方米每天）、空置率对比

3.市场预估

2024年预计继续迎来大量新增入市，在此期间，市场供大于求的情况始终存在，租赁市场竞争加剧。成本节约型搬迁及续租占据市场主导，以价换量仍为市场主流趋势。

上海甲级写字楼市场趋势
2021-2028F

4.总结与建议

基于目前写字楼市场供大于求、租金持续调整的整体行情，租户可选择的租赁方案及可获得的增值服务将更加丰富，建议有搬迁或升级计划的企业积极把握机会。

对于业主方而言，一方面要做好面对阶段性市场以价换量的局面，另一方面要将提升物业产品力和服务力作为长期关键指标，以满足不同业态类型租户对于办公空间、物业服务及租赁方案的个性化需求，以高品质、差异化平衡直接的价格竞争，突破创新，稳健发展。

报告总结了高力国际在2023年取得的ESG战略实施成果，包括应对气候变化所采取的行动，打造更具包容性的工作场所和更健康的空间，以及在创造更可持续发展的未来等方面取得的进展。

高力国际2023年全球ESG战略实施成绩亮点

高力国际ESG战略框架

提升建成环境

高力国际自2021年提出以环境、包容性和健康福祉为三大支柱的《提升建成环境》ESG战略框架，并在全球范围开始实施。2023年12月，我们更进一步签署了"世界绿色建筑委员会净零碳建筑承诺"，其中呼吁到2030年碳排放减少一半，并要求加强自身办公室的隐含碳排放控制。这些都代表了高力国际聚焦ESG战略的决心以及基于科学目标的承诺。

高力国际董事总经理邓懿君女士表示："绿色转型，低碳机遇。在可持续发展、"碳达峰、碳中和"理念成为全球共识的今天，ESG投资已成为落实可持续发展目标的重要手段之一。高力国际中国区紧跟国家战略，全维度支持并大力推动公司ESG战略实施，搭建ESG全流程体系，将ESG战略全面融入并扩展到我们的业务中；在2023年成功赢得多个ESG项目落地，全方位助力业主、企业及投资者打造更具价值的可持续发展产业生态圈，加速合作共赢。"

关于高力国际

高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在68个国家建立的运营网络，超过19,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收43亿美元，旗下管理的资产总额达96亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com。