上海2026年3月19日 /美通社/ -- 仲量联行今日发布《AI 赋能商业地产：挑战、实践与未来布局》全球房地产科技调研中文版报告。报告显示，全球企业不动产领域 AI 试点普及率已从 2023 年不足 5% 飙升至92%，但仅5%企业实现 AI 规模化价值兑现。与此同时，88%的投资者已启动 AI 试点、87%的投资者计划增加地产科技预算，行业正式从 "效率工具" 迈向 "增长引擎"，数据底座、场景落地与组织能力成为 AI 时代核心竞争力。

本次调研覆盖全球 16 个国家和地区、超 1500 位房地产投资者及企业房地产管理层决策者，并结合中国市场深度实践，全景呈现 AI 在商业地产的应用现状、战略转向、落地瓶颈与未来趋势，揭示行业正加速从 "试点探索" 迈向 "规模落地"。

房地产投资者的AI布局：从"效率工具"到"增长引擎"的战略跃迁

尽管房地产行业长期被视为在技术应用方面相对谨慎，但此次调研显示，88%的投资者与业主正在开展AI试点项目，较2023年的5%实现显著跃升。87%的受访投资者正在增加房地产科技预算，其中排名前五的预算支出均与 AI 直接相关。

多数受访企业平均同时推进约五个AI试点项目，并将AI优先配置在最贴近核心业务的价值环节，首要其应用场景包括：投资与资产组合管理、数据相关工作流程、资本项目与开发管理等。报告指出，企业在部署AI时正瞄准更高阶的价值目标：战略重心正在从提升运营效率转向驱动业务增长；房地产投资者们普遍期待AI能从后台走向前台，从成本中心走向利润中心。

企业房地产AI挑战：从"试点爆发"到"价值兑现"的艰难跨越

企业房地产管理领域的AI应用速度同样迅猛。过去三年间，开展AI试点的企业比例从不足5%激增至92%。然而，热情背后存在严峻现实：仅有5%的企业表示已实现其大部分既定目标。

尽管AI的部署虽已高度普及，但大多数项目仍停留在试验阶段，尚未实现规模化落地。企业普遍面临三重挑战：数据基础薄弱、人才能力缺口、投资回报要求趋严。

调研进一步揭示，61%的企业将"人才与能力缺口"列为采购决策延长的主要原因，57%的企业因"对投资回报率要求更加严格"而放缓推进节奏。技术能力不足的企业，在 AI 应用成效上被进一步拉开差距。尽管市场对 AI 的热情空前高涨，但不少企业仍缺乏系统化的落地路径。这一不足正加剧企业间的分化——具备成熟技术体系的企业持续扩大领先优势，"强者恒强"的格局已然形成。

中国市场洞察：三大方向引领AI深度落地

中国商业地产的AI探索并非简单跟随，而是在独特的市场节奏中演化出更具实操性的路径。从"追模型"到"重数据"，从"买工具"到"变流程"，中国企业正以实质性投入校准AI的价值坐标。

数据为王：在"百模大战"的热潮褪去后，中国企业正回归一个理性共识：AI的真正效果更多取决于数据基础，而非模型本身。数据的准确性、及时性、合规性及其与业务场景强相关性，远比模型参数更重要。这意味着，若租金、空置率、运营数据散落于各部门且口径不一，再先进的模型亦难发挥作用。数据管理已从IT后台走向前台，成为企业在AI时代的核心竞争力。

多模态：2026年，AI已全面进入多模态时代。模型能同时理解和生成文本、图像、音频及视频，人机交互正变得更加直观和沉浸。对于商业地产而言，这意味着项目展示和客户沟通方式的革新。从二维图纸与静态资料，升级为更具沉浸感的空间展示与互动体验，客户可通过自然语言参与设计与构想。

智能体：未来几年，AI 对工作方式的影响将日益显著。预计到2026年，约40%的企业软件将具备智能体工作流能力。AI从"对话交互"走向"自主执行"。单纯采购一套AI系统难以带来效率飞跃，真正的突破点在于员工是否具备AI素养，并主动调整工作习惯以适配智能体。

仲量联行科技业务负责人强盛表示："我们观察到，中国企业正面临'双重压力'：一方面需补齐基础技术能力，解决系统老旧、数据孤岛、历史欠账等问题；另一方面又要参与AI创新的前沿竞争。并且，调研中超过60%的企业尚未以AI规模化做好准备，这正是专业服务机构创造价值的关键所在——在帮助客户夯实地基的同时，利用AI实现高价值场景的快速突破，同时建立在安全、合规、可审计的坚实基础之上。"

把握当下的行动窗口期

调研显示，AI对商业地产行业的影响将在三个阶段持续叠加：未来 1–2 年聚焦生产力提升，3–5 年推动商业模式重塑，2030 年后或将引发组织形态变革。

对于房地产投资者而言，AI 正成为挖掘价值、控制风险、优化回报的核心驱动力。投资者需要将 AI 能力内化为核心资产，构建数据驱动的投资决策体系，以在日益复杂的市场环境中把握先机。企业房地产团队的工作重心也必须随之转变，从单纯的技术引入，转向更深层次的业务流程重塑与组织能力升级。

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关于仲量联行

仲量联行（纽约证券交易所代码：JLL）是全球领先的商业地产服务与投资管理公司。公司2025财年收入达261亿美元，业务遍布全球80多个国家，员工总数逾113,000人。作为一家拥有200多年专业积淀的《财富》500强企业，我们持续赢得全球客户的信赖，助力其在办公楼、工业物流、酒店、长租公寓、零售物业及数据中心等多元业态中高效完成购置、开发、入驻、运营与投资。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，携手客户、员工与社区"向光而为"。凭借全球领先的数据洞察与科技创新能力，我们为来自各行各业的客户提供覆盖全周期的一站式房地产服务。通过旗下的领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management），我们在全球为客户投资私募资产及公开交易的房地产证券，助力其实现长期价值增长。更多信息请浏览 joneslanglasalle.com.cn 

上海2025年12月5日 /美通社/ -- 在全球经济格局深度调整、中国经济迈向高质量发展的关键阶段，不动产行业正经历从"增量开发"向"存量运营"的历史性转型。在此背景下，仲量联行携手兴业研究与中国建筑科学研究院有限公司，共同发布《智驭未来 资掌全局：不动产策略及运营管理白皮书》（以下简称"白皮书"），系统提出不动产管理的"五大趋势"与"全生命周期价值运营"创新范式，为中国企业、投资机构等不动产持有者在复杂市场环境中实现资产保值增值提供战略指引。

白皮书指出，当前中国不动产行业正处于多重变革交汇点：一方面，"十五五"期间经济潜在增速中枢预计维持在4.5%左右，"三新"经济（新产业、新业态、新模式）占GDP比重已于2024年升至18%，推动企业全球空间布局加速重构；另一方面，房地产市场告别高增长，2000–2024年新建商品住宅累计销售面积达213.9亿平方米，新建办公用房累计销售面积5.3亿平方米，新建商业营业用房累计销售面积15.7亿平方米，需求重心已从"数量扩张"转向"品质提升"。叠加中央城市工作会议明确"内涵式发展"主基调，城市更新成为激活存量资产、优化城市功能的核心抓手。

在此宏观与行业双重变局下，不动产策略及运营管理的使命正从传统的"空间供给"跃升为"价值创造"。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示："不动产作为实体经济的重要载体，其管理模式的进化是国家经济转型的微观映射。在'十五五'高质量发展新阶段，卓越的资产管理能力已成为连接国家战略、产业升级与企业韧性发展的关键枢纽。它不仅是企业降本增效的工具，更是驱动新质生产力落地、实现绿色低碳转型和构建新型竞争优势的战略基石。"

首提"五大趋势"，构建不动产管理新生态

白皮书首次系统提炼不动产策略及运营管理领域的五大核心趋势：策略差异化、价值证券化、设计定制化、运营专业化、管理智慧化，形成覆盖资产全生命周期的完整生态图景。

第一，策略差异化 —— 不同企业主体不动产管理目标存在差异。房地产企业聚焦"运营收益增值"，通过轻重并举提高管理效益；自用型企业强调"战略协同与成本优化"，将不动产支出（仅次于人力成本的第二大运营成本）纳入集中化、扁平化管理体系；投资机构则以"稳定现金流与资本退出"为核心，构建多元资产组合对冲市场波动。

第二，价值证券化 —— 不动产正快速从固定资产向可交易金融资产升级。截至2025年10月底，中国公募REITs总市值约2206亿元，仅占沪深两市股市总市值0.2%，对比国际市场经验潜在发展空间巨大。白皮书通过对类REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系统探讨企业如何实践"重资产变现、轻资产运营"，从而完成资本闭环。

兴业研究基础行业部总经理助理、高级研究员钱炜武指出："当前房地产行业正处于从开发逻辑向经营逻辑转型的关键窗口期。证券化不仅是融资方式的转变，更是资产价值发现机制的重构。通过REITs、私募基金等工具，不动产的现金流、运营效率和ESG表现将直接转化为资本市场定价依据。这要求资产持有方必须建立以长期稳健运营为核心的资产管理能力。"

第三，设计定制化 —— 建筑载体需精准回应使用者需求迭代。办公场景强调健康、协作与灵活性，模块化家具、亲自然设计成标配；新能源技术如"光储直柔"系统可降碳10%以上，装配式改造助力工业空间功能升级，智能监测系统可实现预测性维护 —— 新能源与新建筑技术正深刻重塑传统资产的价值评估体系和运营模式。此外，通过环境效率（降本）、社会认同（提升品牌与忠诚度）和治理优化（强化风控）三条路径创造"ESG溢价"，亦将提升资产长期价值。

中国建研院建筑设计院环境、健康、可持续发展中心主任续晨强调："在'双碳'目标与高质量发展要求下，建筑的绿色属性已从加分项转变为资产准入的基本门槛。白皮书所倡导的技术路径不仅关乎环保合规，更关键的是构建了一套可量化、可交易、可融资的绿色资产价值体系。未来，绿色性能将成为资产估值的核心变量之一。"

第四，运营专业化 —— 精细化运营以提升不同资产的现金流稳定性与可持续性为目标。优质办公楼市场面临供应高峰与租金下行压力，运营方强化"文化认同+绿色租约"以锁定核心租户；零售商业进入"价值回归时代"，非标商业、滨水公园、奥莱等融合文旅体验的新模式快速崛起，商业运营更调研贴近消费与快速迭代；酒店业加速分化，精选服务型酒店以聚焦优质睡眠体验、削减低效公区和调整品牌而降低成本提升回报；长租公寓则借力REITs通道，在一线及新一线城市产业聚集区打造高品质个性化产品建立起现金流蓄水池，并逐步探索存量办公楼转租赁住房的"再中心化"路径。

第五，管理智慧化 —— AI驱动不动产管理范式重构。技术应用已超越单点提效，迈向"智能决策—全链融合—人机协同"新阶段。仲量联行实践显示，AI智能体可自主执行客户挖掘、招商推广等复杂任务；端边云一体化架构使算法下沉至楼宇巡检等边缘场景；仲量联行数字孪生平台"筑视Visioneer"助力成都某科技企业精装项目巡检频次降低5倍、问题解决提速3倍；仲量联行一站式租约管理工具"睿界智管"则能实现全国租约数据统一管控，显著降低合规风险。

首创"全周期价值运营"模型，打通资产增值闭环

基于五大趋势，白皮书进一步提出"全周期不动产价值运营"创新模型，聚焦三大关键切入点：精细规划、空间运营、资本退出。

未来资产管理不再孤立看待空间、资本或技术。真正的竞争力在于系统整合能力 —— 用金融工具激活资产，用定制设计提升体验，用智慧运营保障现金流，最终实现资产全生命周期的价值递增管理。

尤为值得关注的是，白皮书强调资产管理正从"价值守护"转向"价值共创"。资产本身迈向"数字孪生"双线管理 —— 基于物联网与AI的数字线程，实现全生命周期虚实映射与模拟优化，使决策从"经验驱动"升级为"预见驱动"。未来，资产管理将成为企业战略的"感知器官"与"决策中枢"，在绿色可持续、产业链重构、价值运营提升等系统性变革中，构建新型竞争优势。

仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞总结道："在前期战略端，以市场价值评价为导向开展'资产体检'，明确发展策略，契合企业中长期战略；在资产提升期，通过精细化改造与可持续设计，提升空间效率与服务竞争力；在运营阶段，依托专业化招商与数字化平台，稳定现金流、优化租户结构；在退出端，则灵活匹配公募REITs、类REITs、ABS等证券化工具，实现资产由'物理实体'向'金融产品'的价值跃迁。"

随着"十五五"规划临近，城市更新、新质生产力、ESG等国家战略将持续重塑不动产价值逻辑。本白皮书的发布，不仅为企业提供了应对不确定性的行动框架，更印证着中国不动产管理正式迈入以"价值创造"为核心的高质量发展新纪元。

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关于仲量联行

200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过113,000人。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群"向光而为"。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn

关于兴业研究

兴业研究2015年6月成立于上海，因推动银行转型、促进科技创新、服务实体经济而生，以高质量研究赋能银行穿越周期，促进银行业高质量发展和新型智库建设。兴业研究深耕"战略研究、行业研究、市场研究"三大研究领域，围绕宏观市场、绿色金融、金融行业、外汇商品、固定收益、细分行业等领域开展专业研究，助力银行确定战略、精选行业、把握市场。兴业研究打造兴业研究APP和兴魔方两大平台，兼顾移动端和PC端双平台使用体验，以专业、便捷、高效的综合研究产品与服务提升研究成果触达成效，全面深化业研融合。

关于中国建筑科学研究院有限公司

中国建筑科学研究院有限公司，隶属于国务院国有资产监督管理委员会，是全国建筑行业最大的综合性研究和开发机构，具有建设行业博士、硕士学位授予权，同时具有土木工程博士后科研流动站，拥有包括院士、工程勘察设计大师、数百名各领域知名专家和大批中青年科技骨干在内的优秀人才队伍；同时不断研发新技术、新产品，充分发挥综合技术优势，形成了集科研与标准、建筑工程咨询与服务、规划与建筑设计、建筑工程施工与监理、建筑工程检测与产品认证、建筑行业软件与信息化、建筑工程材料与专用设备制造为一体的多元化发展格局。

上海2025年11月26日 /美通社/ -- 2025年第三季度，大湾区高端酒店市场整体呈现温和向好态势。仲量联行最新数据显示，在商务活动持续复苏、文旅消费提振以及入境游加速恢复的共同带动下，大湾区核心城市酒店市场表现虽有分化，但整体前景积极。其中，深圳市场在商务与文旅的"双轮驱动"下保持稳健增长；广州市场虽短期承压，但有望在第四季度多项大型活动的助推下实现强势反弹。

深圳：商务文旅协同发力，市场韧性凸显

截至第三季度，深圳新增高端客房1,507间，另有226间计划于第四季度入市；全市高星级酒店平均房价为1,040元，同比微降0.8%，但入住率同比上升6.7%，推动每间可售房收入（RevPAR）增长5.8%，增幅领跑全国主要城市。

2025年第三季度，深圳高端酒店市场展现出强劲韧性。在科技产业活跃、免签政策持续扩大及深港交通便利化的推动下，深圳酒店市场外籍客源占比提升，有效弥补了境内商务客群的收缩。科技企业受政策支持，尤其在出海与外贸领域产生的商务往来和会展需求持续增加，带动酒店商务客源住宿率攀升。同时，大悦城、K11、深圳湾万象城二期等新综合商业体，以及深圳书城、深圳湾文化广场等文化设施和前海瑞吉酒店等高品质项目落地，进一步推动"本地宅度假"和港客打卡热潮，酒店休闲散客占比逐步扩大。

展望2026年，随着前海、深超总、大鹏等片区加速开发，市场供给预计将迎来井喷，投资者需把握交易窗口期。

广州：短期因素致市场承压，四季度密集活动提振预期

受此前台风"桦加沙"导致停工停运，以及中秋国庆假期合并削弱9月客流等因素影响，广州第三季度酒店市场整体表现较为疲软。高星级酒店平均房价为886元，同比下降4.3%，入住率同比增长5.3%，RevPAR仅微增0.7%。为维持运营稳定，不少酒店采取了"以价换量"策略。

第四季度，随着秋季广交会、第十五届全运会、残运会、广州车展、广州马拉松等大型展会赛事及年底企业年会密集举办，市场需求有望得到集中释放，收窄前三季度平均房价跌幅。科学城悦榕庄酒店即将开业，也将为黄埔区补充高端酒店供给。业内普遍预期广州酒店市场第四季度业绩将达到全年峰值，并有望在2026年实现3%–5%的RevPAR增长。

酒店投资方面，广州核心区位的高奢酒店业绩表现突出、现金流健康，作为回报优于办公楼的优质酒店资产仍较为稀缺。而广州周边区域仍处于开发阶段，未来酒店供应预计逐步增加，但目前市场交易活跃度相对有限。

仲量联行酒店及旅游地产事业部深圳团队成立，快速响应市场需求

为把握大湾区日益增长的酒店业务机遇、快速相应市场对专业服务的需求，仲量联行酒店及旅游地产事业部近日正式设立深圳团队，依托全球资源与区域洞察，为客户提供全周期解决方案 —— 从咨询服务、大资管服务到资产配置及交易，常驻深圳，深耕大湾区，助力客户把握最佳发展机遇。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示："深圳和广州的产业活力、大型活动支撑及大湾区人口消费潜力将持续为该区域的酒店市场注入动能。除新增供应外，投资者也应关注存量改造机会，并在供给放量前把握优质资产的交易时机。随着我们深圳团队的设立，我们将更贴近本地市场，为客户提供更具前瞻性和实操性的解决方案。"

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200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过113,000人。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群"向光而为"。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 joneslanglasalle.com.cn。

上海 2025年7月3日 /美通社/ -- 仲量联行近日发布《2025亚太区办公室装修成本指南》（以下简称《指南》），统计覆盖亚太区14个市场、27个城市的平均办公装修成本数据（以美元计价）。截至2025年第一季度，亚太区平均装修成本为每平方米1,524美元，整体保持上涨趋势。其中，东京以每平方米2,590美元蝉联"亚太区最贵城市"，北京以每平方米1,250美元继续领跑中国内地。

《指南》指出，2025年亚太区正处于关键转折点。尽管全球贸易紧张与政策环境不断演变，使整体经济前景更趋不确定，但区域范围内的办公装修需求仍呈现一定韧性，在部分市场维持增长趋势。在通胀、材料价格上涨及汇率波动等多重因素的推动下，整体装修成本水平继续攀升。

在此背景下，《指南》通过深入剖析装修成本结构、驱动因素及整体区域趋势，帮助企业管理层、企业房地产（CRE）负责人和行政团队洞悉并系统性掌握成本管理的背后逻辑，以精准制定空间投资与预算规划策略。

亚太区装修成本持续走高，中国内地市场涨幅温和

《指南》显示，过去12个月亚太区大部分市场的装修成本持续上涨，截至2025年第一季度，64%的亚太区市场出现材料成本上升，43%的市场面临劳动力短缺的情况。

区域内成本差异主要受当地市场特性、劳动力成本及法规环境等因素影响。发达市场如东京、新加坡、澳大利亚主要城市和新西兰等，成本均位列前位；相对而言，中国内地（天津、广州、成都）、越南及印度主要城市成本较低，但随着其中不少城市建设加速，整体成本格局也将持续演变。

根据仲量联行亚太区70%的成本管理负责人预计，未来12个月，通胀、汇率波动、融资利率上升及供应链压力等多重因素将继续推高区域内建造成本；相比之下，中国内地市场因竞争激烈、价格透明及材料替代选项丰富，装修成本涨幅预计温和并保持相对稳定。同时，随着建设活动放缓、劳动力供需压力缓解，中国内地的劳动力成本也将更为可控。

" 本地化策略 " 缓解全球不确定性， "前置性系统规划"提升成本可控性

《指南》建议，价值工程、技术规范细化和本地采购等方式，正成为提升整体成本可控性的关键策略；建议企业在项目初期就积极引入，以从容应对市场波动与政策不确定性，进一步提升项目成本的可控性。

《指南》也显示，办公室装修成本结构复杂，通常由多个部分组成，因此前置性系统规划尤为关键。其中，"建造成本工程"的占比高达41%（为亚太区最高成本单项），在中国内地这一比例更高达46%，主要受到业主原始楼宇条件与租户自身的设计及工程需求影响。此外，如涉及办公室搬迁，还需额外计入搬迁与复原费用。尽管这些成本未纳入标准装修预算中，但在整体资金规划中同样不容忽视。

此外，《指南》也揭示不同的空间布局类型（前卫式、现代式、传统式）与装修标准（基本规格、中等规格、高级规格）组合会产生显著造价差异。企业应基于其自身的发展战略、组织文化、用工模式和人才需求，在空间规划初期就厘清策略方向，从而在管控成本的同时，助力办公空间实现长期价值。

可持续发展需求持续增长，战略性投入抵消前期成本

企业对可持续办公空间的关注，已由过往的社会责任承诺转为吸引和留住人才的关键策略。仲量联行发布的《2024未来办公调研》显示，超过62%的亚太区受访企业计划增加"可持续绩效"相关支出，45% 表示将仅选择具备气候事件抵御能力的建筑；与此同时，54%亚太区企业、56%中国内地企业计划在未来五年内加大对现有空间改造的投资，72% 的仲量联行成本管理负责人认为，市场对绿色装修的需求将继续增长。

尽管可持续材料或设备的前期成本可能较高，但其通常具备更高的能效等级或更长的使用寿命，可在运营期显著降低能耗与维护支出，从而抵消初始资本性支出（CAPEX）；企业应将其视为长期价值的战略性投资，以提升运营效率、增强组织韧性，并兑现可持续发展目标和承诺。

与此同时，复原成本也正成为企业关注的新重点，尤其是传统"恢复原状"的条款常导致资源浪费与重复施工。《指南》指出，随着当前材料、家具与饰面成本的持续上涨，前瞻性企业正积极探索"低碳复原" 模式，以兼顾成本控制与碳排减量目标。此外业主与租户之间的深度协作也在加快推进。通过协商达成"更具弹性"的复原安排，能够在提升执行效率的同时，减少租期结束阶段的资源浪费。

" 追求高品质空间 " 成市场主流，先进技术配置与健康福祉功能受瞩目

在亚太区，"追求高品质办公空间"已成为市场主流，中国内地市场在此发展方向上与亚太区保持高度一致。仲量联行观察到，近年来内地企业对办公空间品质的关注持续提升，越来越多企业将预算投向了能够直接提高"生产效率"与"员工体验"的领域，如智能会议系统、人体工学家具，以及具备二氧化碳浓度监测与新风联动功能的智慧空调系统。

《指南》指出，企业正优先加大对高品质办公空间的投入，重点聚焦先进技术配置与健康福祉功能。这一趋势主要由几项因素推动，包括人才吸引与保留、员工期望的变化，以及企业对品牌形象与设计一致性的追求。打造富有创新性、以员工为中心的办公空间，已成为提升员工体验与企业文化的战略投资，凸显优质办公环境在实现长期价值中的重要作用。

仲量联行智动办公中国区主席李晶表示："在复杂多变的市场环境下，企业对办公空间的投资更加审慎，也更加聚焦长期价值。我们欣喜地看到，越来越多客户将可持续发展、员工体验与成本管理并重，借助更前置、更系统化的策略布局，打造真正契合企业发展目标的办公空间。"

点击下载仲量联行《2025亚太区办公室装修成本指南》。

注：成本数据说明

仲量联行成本管理团队基于一套标准化设计参数，对一个模拟项目进行测算。该项目为位于中央商务区的现代化办公楼，采用适度开放且灵活的现代式空间布局，并按仲量联行的设计标准，配置中等规格的装修选材（即，本指南中的平均装修成本以中等规格，现代式装修风格为统计基础）。本指南的装修成本与汇率数据截至2025年第一季度，采用汇率为1美元兑人民币7.25元。

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仲量联行中国区首席执行官张静表示："在浦东加速构建出海支持体系的政策东风下，叠加全球产业链重构带来的市场机遇，我们深切感受到企业对加快全球化布局的迫切诉求。浦东新区企业走出去综合服务中心作为全国首家民非组织性质的‘走出去'综合服务平台，其打造的一站式、全流程海外服务体系，为企业走出去搭建了极具价值的赋能平台，这一创新探索具有重要示范意义。作为服务中心11家理事单位之一，仲量联行有幸深度参与平台建设，以专业服务为中国产业链全球化贡献力量。"

构建出海服务生态赋能企业全球布局

从"引进来"到"走出去"，仲量联行依托覆盖全球80多个国家和地区的服务网络，以及三十余年深耕中国内地市场的运营经验，持续为企业国际化发展提供专业支撑。2024年至今，仲量联行先后发布了《中国企业出海房地产事务须知》与《制造业布局东南亚市场指南》等一系列研究成果，为全球经济格局调整背景下的企业韧性发展提供决策支持。

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿表示，在全球供应链重构与区域市场变化中，中国企业展现出极强的适应能力与创新韧性。无论是新能源汽车、机械装备、医药及医疗器械等行业头部企业的全球化布局，还是产业链上下游企业的协同出海，都彰显了"中国制造"向全球价值链高端攀升的强劲动能。

企业出海的应变韧性在具体市场实践中得到充分印证。以欧洲市场为例，仲量联行研究发现，匈牙利、波兰等中东欧国家凭借运营成本优势与成熟供应链，吸引宁德时代、比亚迪等头部企业落地，带动供应链企业"抱团出海"。然而，当部分区域出现房地产资源紧张、劳动力成本上升、当地政府补贴政策趋严等挑战时，企业决策者正在迅速重构策略。一方面通过高效房地产布局深度融入当地市场，与上下游产业构建可持续协同生态；另一方面跳出"成本洼地"传统逻辑，将目光转向新兴小众市场，展现出应对环境变化的战略灵活性。

"从长远看，依托国内成熟的产业体系与持续的技术创新，中国企业出海的市场前景值得充分期待。海外选址已从成本选择题升级为战略生存题，"尹鸿进一步指出，"选址核心在于通过空间策略实现三大升级，即优化供应链响应半径、强化政策红利捕获能力、构建风险防控体系。企业出海需从产业生态视角穿透周期规律，在全球竞争中建立不可复制的供应链布局优势，实现可持续发展。这有望成为中国企业在全球市场取得成功的关键所在。"

张静强调，"在全球经济格局深度调整的当下，仲量联行将充分释放全球资源网络与本土深耕发展的协同优势，构建从前期战略研判到后期运营升级的全周期服务价值链，持续赋能中国企业在跨境布局中精准把握全球发展机遇，实现从‘走出去、走得远'到‘走得稳、走得好'的战略跃迁。"

–完–

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200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过112,000人。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群"向光而为"。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn

在这一阶段，企业出海更加看重投资回报，这与2010代‌初海外收购主要瞄准酒店、度假村、电影公司和足球俱乐部等"炫耀性"资产不同，产业链协同、产能落地和资源获取成为"走出去"的企业现阶段的关注焦点。在此背景下，充分且科学的尽职调查和价值评估，对于企业识别资产真实价值、厘清潜在风险愈发重要。

不同领域评估重点各异 需差异化规避"潜在雷区"

由于资产性质、监管环境和市场特征存在差异，不同行业在尽职调查和价值评估时，关注重点事项、需要规避的"雷区"均有不同。

仲量联行结合实际服务经验认为，码头类资产的经营权到期时间及其续期政策是评估的重中之重，未充分评估或严重影响项目的长期估值；矿产类资产的融资和开采许可、矿产储量报告的质量和适用标准都需重点审查，并且由于全球各地的储量评估标准不同，"将海外数据转化为中国标准"是评估服务的重要环节；生物资产厘清资源存量的真实性、所在地的监管体系是评估的重点和难点，例如东南亚、非洲林业资源、畜牧业资源等的产权和经营权界定复杂，需投入大量时间梳理和确认；新能源领域资产的土地用途规划与政策导向是决定项目能否成形的关键；科技领域企业是否具备跨区域扩张能力、潜在知识产权壁垒是影响资产价值的重要因素，科技企业评估需结合市场研究、政策可行性与行业趋势，而非单一财务指标判断。

出海目的地和产业结构转变 评估服务专业能力需迭代

当前，东南亚、非洲、拉美等新兴市场是中企出海的主要瞄准地，但此类市场受限于规模、发展程度和信息透明度，可能面临可比案例稀缺的情形。仲量联行认为，在此情况下，评估团队应当调研周边国家或区域的类似项目，并充分利用多语言数据库、AI工具赋能替代分析。若评估团队能够通过当地办公室或合作伙伴直接沟通获取当地市场信息和未公开的交易数据，更多地采取收益法或市场法，并结合专家经验进行判断，估值的准确度与可靠性也能够得到显著提升。

随着产业结构快速演变，出海企业及其评估服务团队还需不断迭代自身能力。例如对于"新能源"等热门领域，需敏锐洞察和及时掌握各国新政及审批流程等；伴随ESG（环境、社会与治理）深刻影响企业价值，评估机构需能识别和量化制造业和矿产类项目在相关方面的风险和成本；对于光伏、医药行业等"特殊产业"，从光伏板使用寿命与产能变化，到药品的专利生命周期及国际审批路径等都需具备预测能力。

仲量联行评估咨询服务部大湾区拓展总监陈曼艺表示："在快速变革的市场环境中，评估机构的角色已发生根本性转变——不再局限于传统的财务分析和估值测算，而需构建‘多维价值发现体系'，既要精准量化资产当下的财务表现，更要穿透数据表层，深度解构行业脉搏、政策风险、技术标量与可持续韧性等核心维度，成为‘让价值与时代同频'的复合型顾问。"

监管环境日益完善 备案核准高效合规成出海关键

近年，国资国企改革持续深化，海外并购和直接对外投资活跃，随之相关资产备案要求日益完善，从国资委27号令和144号文，到后续发布的64号文和8号文都进一步完善了国企资产评估监管，推动了评估工作标准化提升。

在此背景下，越来越多项目不仅需要标的物评估或者估值报告，还需要评估说明文件（明确列示评估准则依据），针对计量币种、汇率转换、估值方法等有充分说明，并需经国内其他评估机构二次审阅。因此，评估服务机构的合规性、专业性、沟通力正在成为中企顺利出海的关键。尤其在复杂多变的国际交易环境下，服务团队需要承担更全面的支持角色，应对来自各方的问询和反馈、协助企业理顺相关节点，提高评估结果在备案或核准流程中的说服力与通过率，高效、合规助力企业推进海外资产配置与战略布局。

仲量联行中国区评估咨询服务部总监熊建平表示："基于服务大量中国客户的成功经验，我们发现在跨境并购和海外投资项目中，企业面临的最大挑战往往不是价值评估，而是涉及法律、合规、审批、落地等诸多方面的尽职调查和协调沟通。以客户为中心的服务理念、遍布全球的分支机构和合作伙伴资源，能够让仲量联行在高效完成价值评估工作的基础上，主动识别潜在风险，帮助客户判断是否应当以及如何推进交易，以更多增值服务赋能客户决策，实现战略成功。"

– 完 –

关于仲量联行

200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过112,000人。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群"向光而为"。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 joneslanglasalle.com.cn。   

然而当前环境下，政治风险、目的地国家资源竞争等新变量不断涌现。从匈牙利到土耳其，从供应链集群到小众市场，出海企业面临的情况愈加复杂。仲量联行认为，中企的欧洲拓展战略正从"产品输出"转为"生态扎根"，只有以"在欧洲、为欧洲"为内核，将地缘政治预判、资源整合与ESG创新植入价值链，中企才能更好穿透贸易壁垒，竞逐全球舞台。

中企在欧选址显著分化， 政治风险成为选址核心决策要素

近年来， 传统 的中企出海 热门区域出现新挑战。匈牙利、波兰、捷克等部分区域开始出现房地产资源竞争、价格上涨、劳动力资源趋紧、政府补贴和支持政策更为严格的情况。

仲量联行洞察服务案例与全球研究数据发现，在波动的关税政策及原产地标准变化的影响下，近期中企在欧洲市场选址呈现显著分化趋势。伴随政策变化，不少企业在考虑欧洲设厂时，尝试跳出"欧盟+成本洼地"的逻辑，开始关注一些相对"小众"的新兴市场。但新兴市场的政治局势、人文背景、供应链完善配套程度是否能达到企业的期望，还需中企实地考察、详细调研才能做出最终决定。

"三大避险策略"构建选址韧性 ，海外选址"从需求匹配到价值创造"

当前，企业出海面临地缘政治与市场波动的双重挑战，仲量联行基于多年出海服务经验提出三大全球化选址避险策略：分散布局，避免孤注一掷；轻资产、快周转；政策动态推演，及早响应。

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿建议，企业可考虑建立"1+N备选模型"，即在确定首选投资地时，同步评估至少两个方案（涵盖区位、政策、成本等多元化要素），以提升与当地政府和服务商沟通时的议价能力，也便于后续突发政策变动时能较快启动备选方案。同时，企业可优先考虑"轻资产或收购现有物业策略"，租赁或收购当地现有物业并加以改造，以缩短投产周期。

中企出海不仅要懂避险，还应可持续发展。仲量联行指出，当前格局下企业出海选址应更加注重"从需求匹配到价值创造"的演变。仲量联行也正通过"动态选址模型"，以上百项量化指标重构选址逻辑，推动企业从被动成本计算转向主动价值链整合。 

在此过程中，仲量联行建议出海企业需留意"运营效率与成本"，如公用设施适配性、材料采购成本、进出境物流成本、厂房设施成本等。同时要关注"激励政策匹配"，欧盟国家主要采取固定资产现金补贴 、工资所得税减免 、企业所得税优惠、土地购置折扣这四种方式进行补贴，企业的谈判能力将决定如何从中最大化自身获得的收益。中企还应注意"劳动力供应与成本"，考虑生产连续性管理，劳动力供给、技术型工人的密度，以及竞争对手、上下游供应商在范围内对于同类劳动力的雇佣情况。此外，还应留意"当地房地产市场供需与趋势"，即海外房地产市场综合信息。

尹鸿进一步表示，海外选址模型本质上是通过空间策略实现‘三个重构'，即重构供应链响应半径、重构政策红利捕获能力、重构地缘风险防火墙。选址从‘成本选择题'升级为‘战略生存题'，并以生态视角穿透产业周期，才能在全球博弈中建立不可复制的空间护城河。

关于仲量联行

200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过112,000人。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群"向光而为"。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 joneslanglasalle.com.cn。

在此背景下，仲量联行近日发布《基于价值重塑的不良资产》白皮书（以下简称"白皮书"）。白皮书通过深入分析不良资产的产生原因、评估重点、重塑方式以及未来趋势，助力投资者挖掘不良资产潜力，以相对较低成本获取具备长期价值的资产，同时为持有不良资产的房企或金融机构提供有效的风险化解方案。

仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示："伴随中国经济结构优化和产业升级，不良资产领域不仅承载着化解金融风险、盘活存量资产的重任，更孕育着‘万亿级'的投资机遇。不良资产作为特定条件下可能被低估的价值载体，通过精准识别、重组与运营有机会恢复应有价值或激发超预期价值。对于投资者而言，与专业机构紧密合作，持续挖掘这一领域的优质机会至关重要。"

不良资产并非"负资产"，可从源头挖掘被低估的"价值"

白皮书指出，不良资产并非等同于"负资产"，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。例如，某些房地产项目尽管因债务违约被归类为不良资产，但其地理位置优越、现金流稳定、收益率高于市场平均水平。在精准尽职调查和债务重组后，有潜力转化为投资价值较高的优质资产。

从金融机构的角度来看，不良资产的管理不仅在于风险防范，更在于高效处置与重塑价值。近年来，不良资产的处置方式不断创新，衍生出新的证券化投资产品，使其成为资本市场的重要组成部分。同时，金融资产管理公司在商业化业务拓展中所产生的不良资产也被纳入管理范畴，进一步丰富了不良资产的投资维度。在企业及非金融机构领域，通过债务与资产的剥离，违约债务仍可能展现投资价值。

熊建平进一步指出："不良资产的形成，归根结底是企业短期资金周转需求和宏观经济大周期之间的不协调，因而通过收购、管理与处置等策略，不良资产有机会激活全新价值；这类底层资产在经过与债券和债务的剥离后，也有潜力蜕变为值得投资者关注的投资品。而企业通过价值重塑，则有望走出经营困境，改善财务状况，并最终实现风险管理和资产优化。"

不同阶段"精准"价值重估，挖掘与重塑不良资产可观潜能

白皮书指出，在不良资产的估值过程中，评估师需精准衡量资产的实际价值，不仅评估资产本身的市场价值，还需评估债务人的偿付能力、抵押物的变现潜力以及市场环境的变化。其中，能够衡量资产在不同市场条件下可变现程度的综合变现率就成了为价值重估提供参考依据的重要指标。

同时，不良资产的价格受到宏观、中观和微观三个层面外部因素的影响，需综合评估和考量。其中，宏观因素主要包括经济、社会、文化、技术环境；中观因素即行业因素，例如行业的市场吸引力、生命周期以及政策导向等；微观因素则涉及企业本身的经营状况、财务结构及治理能力等。

在不良资产管理的不同阶段，估值的重点也有所不同。在收购阶段，评估的核心在于本金折扣率，即资产收购价格与其名义价值之间的折扣幅度。评估师需要深入分析债务人的还款能力、还款意愿及相关抵押物的质量。在管理阶段则需要动态跟踪资产的价值变化，综合考虑市场价格波动、资产本身的运营情况以及可能影响回收的外部因素。在处置阶段，评估师需要根据市场动态，对抵押物进行最新估值，并结合不同处置方式（如拍卖、债转股、转让等）的变现折扣率，预测资产回收金额，确保资产处置的高效性和合理性。

仲量联行评估咨询部资深董事韩晶表示："我国不良资产行业处于规模扩大、价值重塑的风口期，不良资产的价值评估更加考验综合专业度，不良资产的投资维度进一步丰富，处置方式不断创新也持续激发出新的需求，这一领域在巨大变革中蕴藏着可观的潜能。为此，仲量联行将持续从不同维度详细解读不良资产的处置策略和发展机会，推动不良资产领域的服务实践与创新；同时凭借在不良资产领域积累的实践经验、数据覆盖能力和生态网络、完善的评估牌照和安全合规的优势，我们也将进一步协助市场各方参与者挖掘不良资产领域的潜在机遇。"

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200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过112,000人。我们秉承"塑造房地产的未来，让世界更美好"的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群"向光而为"。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 joneslanglasalle.com.cn。

核心地段和优质资产占主导地位

2025年，实验室地产租赁市场预计将持续分化，位于核心地段的优质资产保持高吸引力。高端人才是生命科学行业的核心资源之一，因此，具备产业集群效应的优质资产仍将倍受关注。

以上海为例，作为国内最具影响力的生命科学产业高地之一，上海在生命科学领域的优势仍然突出，上市企业数量及外资研发总部数量持续领跑全国。其中，张江作为上海乃至全国生命科学产业的核心引领区，集聚了大量行业顶尖人才，是企业集中度最高、生命科学企业最为青睐的区域。张江强劲的产业韧性，将有望引领市场需求复苏，并继续推动生命科学领域的创新与发展。

仲量联行认为，对于处于高增长时期的生命科学企业而言，在资产配置的决策上应从长计议，以符合长期发展目标的资产配置将成为企业的考量重点。

AI驱动科学发现和战略空间管理

人工智能（AI）以及其他先进技术加速渗透科学研发与房地产管理两大维度。具体而言，在科学研发中，相关技术将涉及新药发现、数据分析、预测建模等环节；而在房地产端，技术则将融入到办公场所策略、资产管理等涉及到财务表现的环节，发挥战略引领作用。

以产业园区为例，全国已经有多个省份颁布了智慧产业园区的建设标准；在国家政策的支持与市场需求的双轮驱动下，具有能源管理、楼宇自动化和物联网应用设施的智慧园区已经在市场中崭露头角。

行业趋势催生新型房地产需求

AI+、细胞治疗、基因诊断及高阶医疗器械等新的生命科学行业趋势，将催生新型房地产市场需求。2025年，全球生命科学行业将迎来一系列重要趋势和突破性进展。在肿瘤学、肥胖症药物以及人工智能（AI）应用的推动下，药物创新的格局重塑，企业需要重新评估其投资组合策略，并应用于房地产市场。

仲量联行研究分析指出，以GLP-1代谢类药物为代表的减重药是2024年最畅销的药物类型之一。由于市场需求庞大，GLP-1产能不足问题亟待解决，相应的房地产需求应运而生。2024年，全球代谢类药物头部企业诺和诺德母公司以165亿美元（约1119亿元）收购Catalent，通过利用后者的三个生产基地，助力诺和诺德提高其减重药物的产量。

优化地产成本，释放发展动力

伴随着生命科学行业在投融资市场持续承压，预计2025年业内企业将继续优化财务成本，"性价比"成为相关房地产决策的关键考量，旨在反哺企业创新发展。

仲量联行最新发布的《全球未来办公调研》显示，生命科学企业希望能够通过实施房地产战略得到的五大效益为支持创新、降低运营成本、吸引和保留人才、赋能企业增长、实现业务运营数字化。其中，对于支持创新和降低运营成本的呼声最高，占比分别达到48%和47%，显著高于调研所有类型企业的平均水平。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示："生命科学地产不仅是一项资产，更是企业在当前环境中回笼资金、专注研发的重要支撑。过去几年的观察和数据显示，优质的"作业空间"对于生命科学企业的成功至关重要。2025年生命科学企业预计将更加注重引入专业的房地产服务商来管理和盘活其资产。这种'让专业人做专业事'的理念，将有助于企业释放潜力，更专注于核心业务的发展和创新。"

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生命科学企业往往更偏好选址在政府扶持、政策优惠、同时能够产生行业聚能效力的产业园区。随着生命科学产业的持续发展，产业园区将成为资源集成最理想的载体 -- 企业入驻带来的聚合效应，资本方背后的产业资源以及运作能力，以及园区管委会的政策指引与扶助，在多方聚能下，生命科学产业园区将不断做大做强。

生命科学企业 -- 首选园区 凝聚合力共同成长

仲量联行在京沪两地的行业调查数据显示，未来新增供应中，产业园区内的新建项目成为供应主力。企业调研也显示，生命科学企业不动产选择以产业园区为主，占总需求面积的67%，尤其是领军企业对产业园需求远高于其对办公楼的需求。

对于生命科学企业选址来说，高端人才的可及性尤为重要。一些成熟的产业园区已形成梯队显著、储备齐全的人才高地，吸引企业落户。以上海为例，较为成熟的张江核心板块已配备梯队成熟、丰富的人才资源，一些新兴的生命科学产业众多板块如周康、紫竹，正开始呈现出人才的雁阵格局。在已具规模的产业园区内，人才的聚合效应开始显现，不论企业落户还是搬迁，首选依然是围绕人才据点的周边区域。

同样重要的是，产业园区的聚合效应有利于企业间沟通合作，实现风险均摊、互利双赢。生命科学行业技术含量高、投资回报丰厚，但同时具有投入大、周期长、风险高的特点。这些特征使生命科学企业在选址时，倾向于向产业聚集度较高的区域靠拢，以便于企业沟通交流，寻求合作或外包的机会。通过合作研发，企业间打破技术壁垒，缩短研发周期，提高新药成功率，在保证自有专利的同时，共担风险，合作共赢。

由于行业的种种特殊性，聚集度高的产业园区无疑是企业选址和未来成长最好的平台。除了企业入驻带来的物业需求，产业园区的主导者 -- 管委会更看重产业落地后带来的可持续发展。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示："许多国企园区管委会自身就有成熟的房地产开发能力，对于部分优质企业还能提供代建服务。针对那些愿意在园区内落地生根、成长发展的企业，还会提供更多政策扶助。"

仲量联行中国区产业与物流服务部董事毛欣表示："许多生命科学企业选址着重考虑两方面因素：一是土地，包括位置、交通、周边环境等；另一个就是园区管理方能够为企业提供的产业载体外的服务，例如是否能够助力与政府其他职能部门的沟通与协调等。"

投资方 -- 深度参与 布局行业全成长周期

资本长期稳定的注入，也是生命科学企业创新研发的重要引擎。过去两年，资本方参与生命科学产业的方式大多以收购二手物业、改造后重新入市为主，强劲的租赁需求令投资者闻风而动。从已披露的大宗成交来看，机会型及改造增值型的二手改造项目受到买家的青睐，带环评项目的翻新改建机会最受投资者的关注。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示："机会型和增值型投资普遍建立在二手项目改造的基础上，像上海近期入市的前社·张江创新园、悦颂生命科学园、阳光张江NEO这些项目，都是大摩、ESR等知名地产基金操盘的改建项目。然而可改建的二手项目愈发稀缺，往往改造难度大、投入多，性价比不高。近年来，部分改造项目体量可能仅有1万平方米，但即便如此，资本雄厚、经验丰富的大型基金公司仍竞相追捧。"

据了解，一线城市的生命科学物业的改造成本可以高达8000元/平方米，而普通办公物业的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁垒也挡住了不少投资者，二手项目改造的相关政策审批要求很高，限制也较为严格。

因此，越来越多的资本方把目光投向与产业园区更深层次的合作上，例如不久前康桥资本在北京大兴和昌平一举拿下了两个项目；由于该机构此前投了很多生命科学的企业，产业资源丰富是其重要的加分项，能否带来更多企业或项目落户园区、协助园区平台做大做强，是园区管委会非常看重的能力。

更有步伐较快的园区内已出现专业医疗基金，他们与园区方深度合作，为园区内的医药企业提供股权融资。例如苏州工业园区的"产业一号"基金，就是资本方、园区管理方与知名药企共同创立的首个生命科学产业基金，定位于创新药及大健康产业股权投资，挖掘产业内潜力项目，携手助力园区生物医药产业的发展。

除此之外，资本方也在积极尝试打通资金退出机制。以华安张江光大REIT为代表的首批产业园REITs项目上市即是开端，最近杭州的和达药谷也完成申报，将孵化器项目与和达药谷一期作为底层资产，成为国内首支生物医药+孵化器公募REITs。在产业地产的基金平台框架下，以生命科学产业园区为底层资产，将来C-REITs或将成为资本有效的退出途径。

仲量联行华东区研究部董事丁婷进一步表示："近两年来资本对生命科学物业市场的关注度一直处在高位，但是资本热度是有周期性的，今年开始略有回落；不过强劲的租赁需求和诱人的政策红利，令资本对生命科学领域依然保持高度兴趣。而深度参与行业发展、布局产业园区及潜力企业的全成长周期，是更多成熟资本考虑的方式。"

多方聚能 -- 产业集群化 园区平台可以做大做强

受益于市场、政策、人才及资本四大驱动因素，中国生命科学产业预计将呈现长周期、可持续的蓬勃发展。生命科学产业园区未来或将形成两类模式的发展：一是生命科学产业社区，二是包括更大体量规模、更多平台汇聚、更多利益相关方的生命科学产业社群。

目前，类似于张江这样，集办公楼、定制化生命科学实验室、生活配套、零售及酒店的综合性产业社区，还仅是生命科学产业园区的初级形态。部分投资者已开始考虑融入社群概念的综合性生命科学产业园，以及通过多方合作扩宽投资渠道。

例如位于美国波士顿的Kendall Square生命科学产业集群，就是以麻省理工学院为核心，历经多年发展，在多方合作下，众多产业社区通过区域性基础设施包括功能平台、临床医院及交通配套等，得以有机连结，放大创新动能，形成一个完整的产业集群。

未来的生命医学产业集群概念，包括有知名高校、研究院做前端创新研究，有医院做临床试验，有生命科学产业孵化器，也有投资机构、生命科学企业密切关注，以及优质开发商打造的空间载体（包括研发办公、生产厂房等更多元物业组合）承载多方机构，通过各类基础设施连结赋能，形成一个完整的产业生态圈。

虽然国内目前尚未出现成熟的生命科学产业集群，但以当前的基础和发展速度来看，已有萌芽；以前文提及的上海徐汇为例，政府正在搭建更多对接平台，促进高校院所、三甲医院的科技成果转化，发挥临床研究在行业高质量发展中的作用。

仲量联行中国区产业与物流服务部董事毛欣总结："越来越多的园区和管委会已经开始走出提供土地、设施等比较初级的阶段，开始着力于深入了解行业发展趋势、提升服务企业意识，积极打造产业高地。而在这个过程中，企业方、投资方、园区三方需要着眼未来，以更前瞻的视角来通力协作，仲量联行也将利用自身专业优势和研究能力协同资源，精准传递企业诉求、帮助管委会解决企业痛点，助力多方共同构建一个可持续发展的产业社区乃至社群。"

仲量联行大中华区首席执行官李倩玲表示："我们很荣幸能够首次参展在上海举办的中国国际进口博览会。今年，正逢进博会五周年。这是极不寻常、极不平凡的五年，中国不仅让全球看到了中国经济强大的韧性与活力，也更好地向世界展现了负责任大国形象。我们相信，科技创新、可持续发展都将成为引领下一个十年中国经济高质量发展的新动能。作为房地产科技领域的倡导者、城市高质量发展的先行者、全球双碳目标的践行者，仲量联行也致力于为各类客户提供与时俱进的一体化解决方案，引领商业地产行业转型，助力城市高质量发展。"

此次仲量联行进博会展台将元科技魔方、创新未来城市、绿色自然感光、光感沉浸体验融为一体，呈现"未来城市"感官。展台均使用可长期循环展示利用的材料，以体现绿色环保的可持续发展理念。

聚焦科技，创新驱动房地产转型升级

近年来，在国家"创新驱动"战略的推动下，中国已成功进入创新型国家行列，房地产科技市场活跃，运用场景也越来越丰富、明朗，赛道也愈加多元。在这种"大变革、多赛道"的背景下，商业地产通过科技创新驱动转型升级的时代机遇已然到来。

本届进博会上，仲量联行宣布JLL Technologies 仲量科技（JLLT）首进中国，并在全球范围内首次宣布将在明年设立JLL Spark中国创投基金，充分发挥进博会平台作用，将房地产行业的科技化推向世界视野。该基金由仲量联行出资设立，旨在投资帮助新一代房地产科技初创企业，助力中国发展成为未来的房地产科技创新中心。

JLLT仲量科技是仲量联行2019年成立的一个全新业务线，旨为商业地产生态圈提供全面的技术解决方案，加速创新步伐，打造商业地产的全新服务和体验。目前，JLLT在中国推出了 "地产搭档"和"睿见数据"两款赋能商业地产的科技产品和城越创新企业联盟。本次进博会上也发布了该两款产品的升级版本。

同时，仲量联行不断探索将科技与行业模式有效结合向房地产科技应用注入新动能，与美团举行无人机业务在进博会现场举行战略合作签约仪式，成为行业首个面向办公楼场景的无人机配送合作项目。

聚焦城市，推动城市高质量发展

仲量联行基于在世界范围内推动城市发展长达200多年的观察与参与经验、深耕中国城市50年积累的前瞻洞察与深厚的实践经验，始终坚定为中国城市高质量发展从"规模增量"向"存量提质"的转变提供全球视野与中国经验。

以中国经验赋能全球智慧。仲量联行在进博会全球首发，推出全新数据赋能下的"城市高质量发展"解决方案——"睿领"将在新型城镇化深入推进的历史性时刻，为中国城市的管理者和建设者出谋划策，助力解决"高质量发展"这一迫切而又重要的课题，为中国城市擘画高质量发展和精细化运营的壮美蓝图。

用全球视野服务中国发展。仲量联行围绕长三角城市群、粤港澳大湾区城市群、长江中游城市群和成渝城市群，在进博会期间与上海、常州、太仓、广州、深圳、武汉、成都、昆明、三亚多地政府、产业园区、企业联动，开展多场战略合作签约、研究报告发布、新产品和新服务发布等活动，持续推动国家区域协调发展和新型城镇化战略加快实施。

聚焦可持续，赋能城市低碳发展

在碳达峰、碳中和背景下，作为全球首家制定科学净零排放目标的房地产企业，仲量联行长期致力于积极发挥行业引领作用，携手全球领先的绿色发展标杆企业、合作伙伴，跨专业、跨行业、多维度构建绿色发展生态体系。

本届进博会上，仲量联行与远景携手全筑股份，共同宣布全筑总部大楼的零碳样板落地，探索依托减碳理念实现全城焕新的解决方案；并与全球领先的绿色科技公司江苏绿岸、上海万向、谷赫数科等碳中和领域行业领袖们签署了全球低碳战略合作，为房地产行业可持续发展走向更绿色的未来凝聚共识。

聚焦未来办公，解读与洞察全球趋势

后疫情时代，随着远程办公、灵活办公模式的飞速普及，加之创新科技的赋能，办公业态必将进化出无限可能。作为房地产科技领域的先行者和"未来办公"理念的提出者和推动者，仲量联行一直致力于通过创新科技帮助行业各方提升办公空间的人性化体验水平。

在本届进博会举办的在数智化"未来办公"发展研讨会上，仲量联行分享了其与神经信息学领域的全球领导者EMOTIV、次世代建筑AI科技公司Open Space的合作案例，以帮助客户提供科学定制的解决方案以改善工作环境、提高工作效率。

关于仲量联行

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2022年6月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000人，2021财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。

政策驱动，生命科学行业的租赁需求激增

政策扶持无疑是行业发展最大的推进力。仲量联行发布的《上海生命科学物业市场机遇与展望》白皮书中指出，围绕"改革"和"创新"两大主题，相关政策的密集出台从多维度推进生命科学定位升级，构建产业发展新格局。"十四五"规划中，生物医药行业的战略性新兴产业定位再次被强调，相关政策驱动医疗器械、创新药等赛道提速发展。药品审批流程优化、药物上市周期进一步缩短，2021中国批准上市新药数量达83 个，接近2016年的六倍。

高端人才更是核心资源，各级政府从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度。领英2021年人才报告显示，在生物技术、制药与医疗器械行业中，从生命科学产业领先的国家，如美国和英国流入中国的人才是中国流出至该国人数的2.30倍和2.26倍。

在生命科学行业高速发展的带动下，研发型办公物业作为生命科学企业研发实验的唯一空间载体，租赁需求增长迅猛，为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇。以上海为例，生命科学企业的租赁需求持续扩张。仲量联行行业需求分布统计数据显示，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为最主要的需求来源之一。在北京，自2020年7月至今，北京药品生产企业新增259家，而在此之前注册的企业仅有7家，尤其是小型初创型药品生产经营企业数量激增。这些企业内部产品、资本、收益具备加速增长潜力，也带来生命科学不动产布局和扩张需求。

不仅是国内生命科学企业快速发展、寻租扩张，已占据行业头筹的外企巨头也不甘落后。"我们发现，前几年已经有些放慢脚步的外资药企巨头，看到这一波疫情后中国市场巨大的成长性，又开始发力，做相应扩张，" 仲量联行产业与物流服务部生命科学行业负责人毛欣表示。一方面中国市场和政策的环境因素助力，另一方面中国生命科学企业的快速发展，也让外企巨头感受到压力。因此可以看到，外资医药企业在中国的扩张需求依然活跃。

企业扩租，供需两旺成交活跃

租赁需求的持续增长，让已成气候的产业园区炙手可热、全面开花。在上海，除了张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、扶持政策等资源，受到企业青睐。

"尤其是张江核心板块逐渐饱和后，很多企业一方面不得不扩张，另一方面又不想离开张江板块的聚能辐射范围，因此周康、临港等邻近的产业园区成为企业扩租、搬迁的首选。"仲量联行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美国医疗科技企业，近期决定将一个原本打算放在美国的新项目落地上海，在临港扩租8000平方米。另一家生命科学外资企业，之前国外总部偏于谨慎，放缓在华扩张脚步，然而看到疫情后中国市场的发展，又决定积极推进其在华研发中心建设，最终落定上海外高桥3000多平方米物业项目。

中小型药企、药厂发展到一定规模将遵循龙头企业布局规律，对企业不动产开展结构性调整，将总部与前端职能部门迁至市中心的优质甲级办公楼，形成产业聚集效应；同时更增加研发投入、扩大专业化生产，催生新增租赁需求向产业园区回流，承租选择也将集中在落地政策较优区位。"需求端的推动下，各地生命科学园区项目加速推进。"丁婷表示，未来三年，仅上海就预计推出160万平方米生物医药物业新增供应。

在北京，受政策规划引导，生命科学园区主要布局在北部的昌平区、海淀区及南部的大兴区和经开区，形成以中关村示范区"一区十六园"中五大生命产业园为核心的产业格局。成熟的需求集中度与政策资源吸引着社会资本进一步参与投入，在周边地块注资开发新项目，这些项目也大多受生命科学相关政策红利覆盖。

2022年，大兴生物医药基地计划大幅扩容9.1平方公里规划面积，打造"中国药谷"，现已有"药谷一号"、"爱生科技园"等十多个项目处于筹备期，总规划建筑面积达数十万平方。同时，在大兴国际机场片区也有政府引导开发的三个新项目，总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区有望成为北京下一个生命科学产业热点区域，在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通，共同兴盛。

依然稀缺，未来租金走势稳中有升

仲量联行数据显示，尽管供应放量，这些项目中大部分已被生命科学企业预租或定制，整体市场在建项目70%的面积已被预租或自用。短期内，研发办公物业仍将保持供不应求的趋势，可租赁面积仍非常有限。

生命科学研发物业最大的特点就是由于行业的特殊性，研发往往有严格的环境标准和建筑参数要求，这是造成此类物业稀缺最大的瓶颈。与普通办公楼或传统产业园区不同的是，考虑到在研发过程中排放的"固"、"液"、"气"等物质对于周边环境造成的不良影响，对于有实验研发需求的生命科学企业而言，其租赁的研发办公空间是否满足环境影响评价（简称"环评"）要求，对企业入驻有决定性影响。由于市场上带环评的研发项目供应有限，租户往往遇上"无房可租"的困境。

同时，相较于传统办公物业，研发办公物业需额外满足更多的建筑参数，生命科学企业通常需要配备废水处理池、新风系统、通风橱等；同时，在层高、供电量及承重等基本建筑参数方面亦有更高的要求。以承重要求为例，不仅需要强度更高的楼板，对空调及通风系统的较高要求也使得楼顶需安置数量较多的机组，因此对楼顶的承重要求也相对较高。再比如，虽然可拆卸楼板对很多生命科学企业来说并非必选，但考虑到生命科学产业赛道的宽泛，这项参数对于需装配大型实验设备的企业来说仍十分重要。

项目的专业性和个性化要求导致其稀缺性，也是市场租金普遍较高的重要原因。以上海张江核心区为例，样本项目租金2016-2021年五年复合增长率达6.8%，截至2021年四季度，样本项目与周边传统项目比，溢价接近20%。

仲量联行预测，虽然供应增加，未来3年上海生命科学物业空置率仍将保持在低于5%的水平，仍有超60%的租户愿意支付10-20%的租金溢价，研发物业的租金仍将稳步上涨。

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