自2024年国家发改委全面推动基础设施领域不动产信托基金（REITs）项目常态化发行以来，基础设施REITs市场表现稳健，外资企业的参与积极性显著提升。此次华夏安博仓储REIT的获批，不仅是借助金融创新工具助力实体经济的发展，更为国际行业龙头企业积极参与中国资本市场的发展创造了更多机会，并能够为中国公募REITs市场注入新的活力。

底层资产聚焦粤港澳大湾区

华夏安博仓储REIT的首发底层资产来自安博位于粤港澳大湾区的三个标杆项目：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。值得关注的是，华夏安博仓储REIT是目前已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的产品。

依托粤港澳大湾区经济发展的强大动能和韧性，当地仓储物流需求高度旺盛。华夏安博仓储REIT的三处底层资产均位于大湾区的核心区位，辐射广州、深圳、东莞、佛山、中山等多个大中城市，服务庞大消费群体和成熟零售商业网络。三处资产均按国际领先标准设计、建造并管理，资产成熟度高、运营状态良好，主要用于城市配送，服务于当地居民和产业的刚性需求，受外贸政策波动影响较小。

持续扩大在中国市场的投资

华夏安博仓储REIT的发起人安博（Prologis, L.P.）是全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，专注于物流仓储设施的开发、收购与运营，其庞大的物流仓储设施网络覆盖全球四大洲20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务全球6,500家客户。

安博于2003年进入中国市场，采用全球统一标准和运营理念，持续投资并深耕中国市场，目前在中国24个核心消费城市运营管理44个物流中心，资产总面积约530万平方米，服务高端制造、医药、汽车、新能源、电商零售及快递快运等行业的众多头部企业。

安博中国董事长吴娟表示："此次在中国发行公募REITs，是安博进一步扩大在华投资的重要工具，不仅有助于提升我们的资本运作效率，也为境内外投资者创造了深度参与中国物流基础设施行业发展的机会。这一举措彰显了安博持续深耕中国市场的战略眼光和长期承诺，体现了我们对中国经济韧性与未来增长潜力的坚定信心。"

卓越管理经验保障稳定运营

在全球范围内，安博拥有丰富的国际化REITs运营管理经验。作为安博在中国资本市场的首秀，华夏安博仓储REIT备受重视。

多年来，安博中国凭借引领行业标准的优质资产和卓越的运营管理能力，以高品质的物流基础设施和服务，支持各个行业供应链的效率提升和迭代升级。通过华夏安博仓储REIT，安博将充分发挥其全球的规模优势和运营管理经验，赋能实体经济的发展，保障供应链的稳定和韧性。

华夏安博仓储REIT运营管理机构的核心团队均来自安博中国，运营团队也均来自原有三个项目的一线管理团队，具备丰富的行业经验，主要管理人员从业经验均超过15年。

华夏安博仓储REIT的成功获批，不仅引进安博全球领先的REITs运营管理经验，也将助推中国公募REITs市场的国际化进程，进一步增强中国资本市场的开放性和国际吸引力。同时，安博也有望依托其全球领先的REITs运营管理经验和资本市场的运营能力，持续拓展在中国市场的业务，开启在中国的新一轮增长，并为投资者提供更为多元化的投资选择。

此外，安博在全球范围内运营的 13亿平方英尺（约合1.2亿平方米）物流地产组合支持了 360万个就业岗位，并为全球经济贡献了 3,480亿美元（涵盖安博运营所直接、间接或诱发的经济价值）。

2024年《未来货物流动》（Future Flow of Goods）报告中的其他要点包括：

• 安博全球物流设施中产生的经济活动创造了 770亿美元的全球税收。
• 自2022年以来，安博全球物流设施内的直接就业岗位增长了 8%，墨西哥（+91%）和加拿大（+47%）的就业增长尤为显著。 

"客户依赖快速、可靠的物流来满足其业务和社区的需求，"安博联合创始人、董事长兼首席执行官何慕德（Hamid R. Moghadam）表示："我们是保障商品、服务和地方经济流动的关键节点。"

今年的报告还包含了安博在美国22个州运营所产生的影响力数据，仅在美国，通过安博物流设施流转的商品总额就达 2万亿美元。其他亮点包括：

• 加利福尼亚州位居首位，经安博设施流转的货物总额达 4,650亿美元，直接支持 162,000个就业岗位，直接、间接和诱发的经济效益达540亿美元。
• 德克萨斯州排名第二，经安博设施流转的货物总额达 2,730亿美元，支持超过 223,000个就业岗位。
• 伊利诺伊州、乔治亚州和宾夕法尼亚州也表现突出，经安博设施流转的货物总额均超过 1,000亿美元，并直接提供了数万个就业岗位。

该报告由安博与牛津经济研究院合作编写，2017年首次发布，今年为第四次发布，反映了安博不断扩展的全球布局和影响力。此项研究估算了经安博物流设施流转的货物总量、仓储设施内直接雇佣的劳动力数量以及这些劳动力所直接（在仓库内作业）、间接（整个供应链）和诱发（收入消费带动的经济活动）创造的整体经济影响力。

报告还指出，安博的影响力远远延伸至仓储空间之外，强化供应链、推动地方经济发展并通过客户的运营支持数百万个就业机会。

安博全球总裁邓麟添（Dan Letter）表示："我们的物流设施是经济活动的引擎，支持就业，赋能商业发展，繁荣社区——这种连锁效应是真实存在的。"

阅读或下载完整报告，请访问：https://www.prologis.com/insights-news/research/economic-impact-report  

关于安博

物流驱动世界运转。在安博，我们不仅是行业的引领者，更是行业的塑造者。我们打造智能基础设施，支撑全球商业运作，顺畅连接数字与实体世界。从敏捷供应链到清洁能源解决方案，我们的生态体系助力企业运转更为高效、运营更为智能，实现可持续增长。凭借无与伦比的规模、创新和专业能力，安博在行业内独一无二，不仅塑造物流的未来，更在构建下一个时代。

安博联合创始人、董事长兼全球首席执行官何慕德（Hamid R. Moghadam）、全球副董事长沈达理（Shane Tedjarati）、安博中国董事长吴娟、中国区首席运营官李林等出席了揭牌仪式。

何慕德在致辞中表示："安博在全球20个国家都是活跃的投资者，作为长期投资者，我们看好中国市场的发展前景。我们期待，依托安博的全球网络优势和本土化卓越运营，和中国的相关产业方展开广泛合作，进一步扩大在华投资规模，抓住中国消费市场的机遇，参与中国未来的长期投资和可持续发展。"

3月初，安博（北京）私募基金管理有限公司已完成工商注册，性质为外商独资企业，注册资本为人民币1亿元，由安博全资发起设立。

安博成立于1983年，已有近42年的历史，业务遍及全球20个国家，截至2024年12月31日，其全球资产管理规模达1,980亿美元（约合人民币1.4万亿元），资产组合总面积达1.2亿平方米，是全球最大的物流地产公司，同时也是全球最大的地产投资信托（REITs）公司之一。安博在私募基金及资产管理方面有着优异的表现和丰富的经验，迄今已在全球范围内设立10个联合投资基金，与150家机构投资者建立了广泛的合作关系。目前，安博在中国的资产管理规模超过人民币200亿元。

此次北京之行，何慕德还出席了为期两天的中国发展高层论坛2025年年会，并在"环境、社会和公司治理（ESG）助力可持续发展专题研讨会"上发表重要演讲。在接受媒体采访时，他表示赞赏中国决策层展现出的对外开放的积极态度，强调安博密切关注中国市场的机遇，并计划未来将在华的投资规模扩大2-3倍。

作为一年一度聚焦中国经济与全球发展的重要平台，本届论坛吸引了来自国际组织、世界500强跨国企业以及全球工商界的100多位外方代表出席了此次论坛，共同围绕宏观政策、经济增长、科技创新等前沿议题展开深度交流和研讨。

在论坛期间接受媒体采访时，何慕德指出，中国经济在过去几年确实面临着诸多挑战，但目前正稳步走向复苏阶段。他说，中国经济的复苏速度取决于多个关键因素，其中消费者恢复消费的信心和速度至关重要，它直接影响着内需市场的活力。同时，政府持续出台的财政和货币刺激政策也为经济复苏提供了有力支撑，这些政策在稳定市场预期、激发企业活力等方面发挥着重要作用。

作为全球领先的现代物流设施投资商和运营商，安博在全球的资产管理规模约1,980亿美元，是全球最大的物流地产公司，同时也是全球最大房地产投资信托（REITs）公司之一。2003 年，安博进入中国市场，目前在 24 个城市投资并运营 44 个物流中心，深度参与到中国经济发展和对外开放的进程中。

谈到中国市场的机遇，何慕德表示："中国经济有很强的外向型特征，我们密切关注中国消费市场，也计划继续保持在中国市场的活跃投资和业务拓展。我们对中国市场的长期发展前景充满信心，最近刚刚在中国成立了一家新的私募基金管理公司，期待和中国的相关产业方展开广泛合作，进一步扩大在华投资规模，抓住中国消费市场的机遇，参与中国未来的长期投资和可持续发展。"

在3月24日举行的可持续发展专题研讨会上，何慕德从安博的可持续发展之旅、零碳目标和全球经验出发，同与会代表回顾了安博最近二十多年来在可持续发展领域的探索和实践，探讨了企业在全球绿色转型中的关键作用和深远影响力。

他说，我们在全球拥有近6,000栋建筑，总面积达1.2亿平方米，我们意识到这是个巨大的机会，让安博可以成为可再生能源的生产者。"到目前为止，我们只将大约4%至5%的建筑屋顶面积转化为太阳能发电和储能设施，我们的目标是到2030年将这一比例提高至接近50%，"何慕德说道。

何慕德介绍说，为了支持在建筑施工和交通运输等领域的碳排放研究和实践，在过去十年里，安博共发行了99亿美元的绿色债券，也通过旗下的风险投资平台Prologis Ventures，投资了处于不同发展阶段的约50家初创企业，以走在技术创新的前沿，不仅帮助安博实现可持续发展目标，也助力其他企业在绿色转型中取得实质性进展。

中国提出的"碳达峰、碳中和"双碳目标，为企业发展指明了方向，安博的可持续发展战略与这一路径高度契合。何慕德强调："只要我们在建筑和交通运输这两个对环境产生重大影响的领域携手合作，特别是推动物流和配送车队的电动化，就能够产生深远的影响。"

旧金山2025年2月20日 /美通社/ -- 全球领先的现代物流设施投资商和运营商安博（Prologis）宣布，联合创始人何慕德（Hamid R. Moghadam）将从首席执行官职位上退休，于2026年1月1日起生效。在担任安博的卓越领路人40多年之后，何慕德将继续担任执行董事长，为公司提供符合"持久卓越"使命的战略指导。

作为公司继任计划的一部分，现任总裁邓麟添（Dan Letter）将接替何慕德出任首席执行官。邓麟添自 2004 年加入安博以来，一直深耕行业，拥有丰富的经验，其领导风格植根于协作和创新，他已为引领公司迈向下一个发展阶段做好了充分准备。邓麟添将加入公司董事会，立即生效。

首席执行官于2026年交接

何慕德作为联合创始人之一，于1983年在旧金山创立了安博的前身——AMB Property Corporation。在他的领导下，公司从一家初创企业成长为全球行业领导者，并于 1997 年成功上市，随后在2011年与当时的ProLogis合并。何慕德注重为客户、员工、社区和投资者创造价值，这一理念成为安博的公司使命和企业文化的基石。

"职位交接是经过精心规划的，以确保安博的业务持续成功，"何慕德表示。"在过去20多年，我和Dan密切合作，对他的领导能力充满信心。他践行我们的核心价值观，并致力于公司的长期愿景。我期待在新的岗位上支持他和管理团队。"

何慕德继续说道："目前，Dan负责安博的大部分业务板块，包括全球的地产运营、资本部署、战略资本和Essentials。他在安博的卓越发展过程中发挥了重要作用，是引领公司继续前行的独一无二的人选。"

邓麟添说："40多年前，Hamid 创立了这家公司，并带领公司发展到令人惊叹的高度。基于我们的规模、在供应链中的重要角色以及稳健的财务管理方式，公司的未来充满光明。我很高兴能继续与 Hamid 以及管理团队合作，共同推动公司的发展和壮大。"

安博首席独立董事Irving F. Lyons III表示："我们非常感谢Hamid具有变革性的领导力。Hamid 在40多年的职业生涯中，从作为联合创始人的创业者到大型上市公司的首席执行官，取得了在当今的企业界中实属罕见的成就。我们坚信，Dan是领导安博开启新篇章的最佳人选，而这一管理层的交接也充分彰显了我们管理团队的实力和延续性。"

邓麟添简介

在担任安博全球总裁之前，邓麟添曾任安博全球资本部署负责人，负责公司的投资委员会、资本部署管理以及多个市场资产组合的收购和处置。

他于2004年加入 AMB Property Corporation，最初在芝加哥担任开发经理。在接下来的16 年中，他在公司两个最大的区域（美国西部和美国中部）承担了日益重要的职责。在负责全球业务之前，他曾担任美国中部地区总裁，制定区域战略并管理开发、收购和运营。

邓麟添拥有马凯特大学（Marquette University）土木工程学士学位。他还是 Nareit 顾问委员会和美国地产圆桌会议（The Real Estate Roundtable）的成员。

1. 大型仓储设施将率先恢复供需平衡

美国和欧洲的大型仓储设施空置率将下降最快。需求增加与新增供应有限的双重作用，将推动面积在50万平方英尺（约合4.6万平方米）以上的仓储设施空置率下降100个基点或更多。

2. 货运"飞"起

在国际电子商务增长（尤其是中国和美国以外地区）的推动下，航空货运量将实现两位数¹的增长。

3. 南美市场登上舞台

巴西物流地产租金增长将超出全球平均水平500个基点以上，而空置率将降至前所未有的中间个位数水平。

4. 施工领域一片平静

2025年物流地产新开工项目将进一步减少，全球范围内将保持比正常水平低15%。

5. 美国加州引发多米诺效应

新法规将限制重点地区的新供应。随着加州通过AB98法案，预计2025年美国其他州也会提出类似的措施。

6. 协作更优

货运行业整合将加速。并购活动将进一步加剧，并推动技术投资及下一波扩张浪潮。

7. 全球贸易放缓？不存在的

尽管面临新的关税，美国进口增长仍将快于GDP增速，并且在国际码头工人协会（ILA）合同批准后，东海岸的份额将进一步增加。

在2024年的预测中，我们准确预见了七大关键趋势中的六个，包括货运的强劲复苏、项目开工进一步放缓、拉丁美洲表现优异、屋顶太阳能的持续投资、利率下调后募资的反弹以及全球资本化率趋势的逆转——亚洲扩张与美国和欧洲收缩形成对比。然而，中国的刺激政策有所延迟，国内需求的复苏未及预期，可能会延后实现。

2025年趋势详解

1. 大型仓储设施（面积50万平方英尺以上）的空置率将下降100个基点，美国和欧洲将下降更多。

• 2021-2022年，美国50万平方英尺（约合4.6万平方米）以上的大型仓储项目的新开工量达到通常水平的三倍，欧洲则翻了一番。而2024年，新开工量已回归到疫情前的正常水平。同时，对于大型物流设施的需求仍然强劲，过去一年中，美国每季度平均需求为2,600万平方英尺(约合242万平方米)，较历史平均水平高出77%。相比之下，其他规模设施的净吸纳量平均为400万平方英尺（约合37万平方米），较历史平均水平下降83%。
• 随着商业环境的改善，大型物流客户的需求将重现，并进行大规模的空间扩展。预计大量市场的空置率将显著下降，包括达拉斯、亚特兰大和南加州的都会区。

2. 航空货运量增速将达两位数，主要得益于中国和美国以外地区国际电子商务的快速发展。

• 2024年9月，全球航空货运量同比增长达9.4%，其中亚洲增长12%，拉丁美洲增长21%²。跨境电子商务的快速增长以及海运的持续中断，使得生产地和消费地之间快速运输商品的需求增加，从而推动了航空货运量的上升。
• 全球电商渗透率预计将达到24%，而美国将达到26%³。截至2024年9月，全球最活跃的亚洲至北美贸易通道占全球货运量的25%，将继续推动增长。但我们预计全球将呈现电商物流在全球范围内进一步拓宽的迹象。

3. 巴西物流地产租金增长将超过全球平均水平500个基点以上，空置率将下降至前所未有的中间个位数水平。

• 巴西的物流地产市场正逐步成熟，但充满挑战的开发情况导致现代化仓储空间严重短缺（圣保罗现有仓储设施中仅28%为现代化空间）。与此同时，现代物流设施的使用方日益复杂并不断增加。随着巴西中产阶级对服务水平的需求不断提高，巴西的电商渗透率从2017年的3%上升至2024年的11%，相应推动了对现代物流设施的需求年均增长率达8.4%。
• 甲级仓储设施空置率预计将再下降240个基点至6.8%，创历史新低，同时物流地产租金将在2025年增长超10%。由于建设中的现代化物流设施面积占现有总量不到1%，巴西市场的状况在一段时间内可能持续紧张。

4. 2025年物流仓储设施的开工量将进一步下降，全球范围内将比正常水平低15%。

• 2024年全球开工量下降了超过30%。新开工项目的减少是由于市场租金的下降影响了开发效益，物流地产开发的新资金投入收紧，以及电力基础设施等壁垒对新增供应的影响。
• 开发收益在不同国家呈现出分化趋势。例如，美国和欧洲的建筑材料成本将略有下降；而日本和拉丁美洲的建筑成本上升，这些地区的市场租金仍在持续增长。

5.新法规将试图限制重点地区的新供应。2024年，加州通过了AB98号法案，该法案实施了严格的开发标准，包括可持续开发和社区缓冲区等要求。预计美国其他州将在2025年提出类似的政策。

• 类似AB98号法案的法规会增加开发成本，限制新建项目，并可能由于有限的选址和/或租金上涨，迫使物流设施使用方选择非最优的运输路线。
• 为应对这些变化，仓储设施所有者正积极投资太阳能、电池储能、电动车充电站和可持续建筑材料，以满足要求并适应未来，这也推动了成本超出预算。
• 加州往往在环境和社区导向的立法方面处于领先地位。预计美国西海岸的其他州以及纽约、新泽西、宾夕法尼亚和科罗拉多将率先提出类似的限制性法规。相反，开发指导方针更友好的市场可能会继续获得开发活动的市场份额，如德克萨斯州和美国西南部。

6. 货运行业的并购浪潮将推动技术投资和下一轮扩张。

• 有利的监管环境、潜在的利率下行压力以及充足的可投资金将推动2025年新一轮的交易浪潮。在缺少重大顺风车的情况下，稳定的增长前景将吸引物流公司通过并购来扩大市场份额。截至2024年第三季度，货运行业的全球交易量达到78亿美元，而2023年为131亿美元，预计2025年这一数字将超越2023年的水平⁴。
• 无论是通过直接收购科技公司，还是收购具备先进物流能力的企业，技术投资都可以提升空间利用率和车队效率。整合人工智能和机器学习，将进一步提升供应链执行能力，使企业抓住行业需求发展变化带来的机遇。

7. 国际码头工人协会（ILA）合同批准后，美国东海岸港口的进口量将反弹。

• 2024年，美国东海岸港口的进口量增长率（约10%）不到西海岸港口（约25%）的一半。我们预计2025年这种状态将出现反转。这次罢工进一步证明，劳动力动态仍然是供应链平稳运作的一个风险，这一点我们在2021年也做出过预测。
• ILA合同在2025年1月获批后，将为进口量的增长扫清障碍。纽约-新泽西港口群是全球供应链的重要组成部分，服务于邻近各州总计1.9亿人口；而休斯顿港则是国际市场、供应商和生产商的重要制造业门户。
• 合同争议的解决预计将提振信心、提高运营效率，重新吸引在不确定时期转向西海岸的货量。随着局势稳定，东海岸港口将迎来恢复性增长，扭转近期放缓趋势，同时促进美国供应链的重新平衡。

结论

安博的七项预测是基于我们独有的全球平台的洞察，我们将在年终对其进行回顾。我们的展望2025年，我们将其视为复苏之年，为全球供应链在充满挑战的供给侧经济中持续发展奠定基础。正如一贯所言，能够率先洞察未来趋势的企业，将最有可能把握新的增长机遇。

上海2024年1月23日 /美通社/ -- 全球领先的物流基础设施投资商和运营商安博（Prologis）今日宣布，黄贇（Eddie Huang）加入安博担任大中华区总裁，负责安博在中国的业务发展，他的工作地点在上海，并将向安博全球总裁邓麟添（Dan Letter）汇报。 

邓麟添表示："非常欢迎Eddie加入安博。中国市场提供了巨大的发展机遇，Eddie的职业背景和行业经验将帮助安博拓展在中国的业务版图，深化我们与客户、投资人、政府及其他重要外部利益相关方的合作关系。" 

黄贇在商业领域拥有近30年的经验，在物流运输、供应链及设施的管理方面有着深厚的积累。加入安博之前，他曾担任顺丰集团的首席战略官和助理CEO，负责顺丰集团的战略制定和执行。

"我非常高兴加入安博，"黄贇表示。"众所周知，安博是物流基础设施行业的领导者，拥有一支了不起的团队。基于安博的规模和对创新的重视，未来的增长机遇将激动人心。"

自2016年加入顺丰集团，黄贇曾担任多个高级管理职位，在顺丰的业务发展中发挥了重要作用。加入顺丰之前，黄贇曾在麦肯锡工作13年，设立并管理了麦肯锡进入中国15年后开设的第一个分公司（深圳），并将其打造为麦肯锡在中国的第二大咨询办事处。

黄贇本科毕业于著名的上海交通大学，并拥有中欧国际工商学院（CEIBS）的工商管理硕士学位（MBA）。他还是美国Aspen学会的成员。

目前，安博在中国23个核心城市投资并运营的物流基础设施总面积达530万平方米，并设有基于中国资产的私募投资基金，包括安博中国核心物流基金。